AI tác động đến giá nhà, ChatGPT suýt làm thương vụ 50 triệu USD đổ bể
Giá trị của một căn nhà là số tiền mà người mua sẵn sàng trả để sở hữu nó. Có lẽ đó là nguyên tắc đáng tin cậy nhất trong việc định giá bất động sản. Song, AI bắt đầu chen chân vào quá trình đó.
Giống như nhiều lĩnh vực khác, AI (trí tuệ nhân tạo) đang làm thay đổi thị trường bất động sản.
ChatGPT suýt khiến thương vụ bất động sản 50 triệu USD đổ bể
Tháng 3 vừa qua, ông Ryan Serhant - Giám đốc điều hành công ty môi giới bất động sản cùng tên - đăng một video trên Instagram với tiêu đề "ChatGPT vừa phá hỏng thương vụ 50 triệu USD của tôi".
Trong video, ông kể rằng mình đã gần hoàn tất một giao dịch mua bán nhà. Song vào phút chót, người bán hỏi ChatGPT: "Tôi có nên bán căn nhà với mức giá này không?".
Theo Ryan Serhant, có thể do cách đặt câu hỏi của người bán, ChatGPT trả lời rằng căn nhà đáng giá hơn và không nên bán ở mức giá đó. Sau đó, người mua cũng làm điều tương tự khi hỏi ChatGPT liệu có đang trả giá quá cao hay không. Kết quả, ChatGPT cho rằng người đó đang trả cao hơn giá trị của căn nhà.
"ChatGPT đưa ra một số bất động sản tương tự để so sánh và giải thích lý do, nhưng nó không có đầy đủ bối cảnh và cũng không thực sự hiểu căn nhà đó", Ryan Serhant nói.
Video này đã thu hút hơn 3 triệu lượt xem.
Theo Ryan Serhant, cuối cùng ông vẫn cứu được thương vụ bằng cách giải thích cho cả người mua lẫn người bán những hạn chế của AI.
"AI không biết tương lai. Nó không thể dự đoán tương lai. AI không hiểu ý định của con người, không hiểu cảm xúc, không biết những khách hàng nào đang quan tâm tới căn nhà, không có dữ liệu về các giao dịch chưa công khai, không đánh giá đầy đủ chi phí xây dựng thay thế và cũng không thực sự tối ưu hóa cho một thương vụ cụ thể. AI có thể phân tích thị trường, nhưng không thể hiểu hết những yếu tố đặc thù của từng thương vụ", ông nói.
Dù vậy, Ryan Serhant vẫn tin AI là công cụ rất quan trọng với môi giới bất động sản. Ông thậm chí còn phát triển nền tảng tự động hóa công việc ứng dụng AI riêng mang tên S.MPLE.
"AI không không biết là xu hướng sắp tới"
Ryan Serhant không phải người duy nhất nghĩ như vậy. Theo bà Kamini Lane - Giám đốc điều hành Coldwell Banker Realty, khả năng tổng hợp và phân tích dữ liệu của AI có thể giúp các chuyên gia bất động sản nâng cao hiệu quả làm việc.
"Phân tích thị trường hay so sánh giá là những công cụ quan trọng với môi giới. Nhưng đó chỉ là điểm khởi đầu. Sau đó, môi giới vẫn phải dùng kinh nghiệm, khả năng đánh giá và hiểu biết sâu sắc về thị trường để kiểm chứng hoặc điều chỉnh các khuyến nghị mà công cụ dữ liệu đưa ra", bà nói.
Coldwell Banker Realty là một trong những công ty môi giới bất động sản lớn nhất tại Mỹ, chuyên hỗ trợ mua bán, cho thuê và đầu tư nhà ở. Công ty hoạt động tại hơn 50 thị trường trên khắp nước Mỹ với hàng chục nghìn môi giới và hàng trăm văn phòng.
Kamini Lane cho biết ngày càng nhiều khách hàng, cả người mua lẫn người bán, sử dụng các chatbot như ChatGPT của OpenAI hay Claude của Anthropic để định giá nhà hoặc tính toán mức giá chào mua. Tuy nhiên, bà cảnh báo rằng các mô hình AI thường bỏ sót những yếu tố rất quan trọng liên quan đến căn nhà, khu dân cư và nhu cầu riêng của khách hàng.
"Một trong những điều mà môi giới có thể nhận ra nhưng AI không biết là xu hướng sắp tới. Ví dụ, khu vực nào đang trên đà phát triển, phong cách thiết kế nào sắp trở nên phổ biến. Môi giới thu thập được rất nhiều thông tin thực tế từ các cuộc trò chuyện hàng ngày. Đó là dạng dữ liệu mà AI khó có thể tổng hợp theo cách giống con người", bà nói.
Zillow phát triển AI định giá nhà nhưng vẫn còn dấu hỏi về độ chính xác
Zillow là một trong những đơn vị đầu tiên áp dụng mô hình định giá bằng AI trong lĩnh vực nhà ở.
Năm 2006, công ty ra mắt công cụ Zestimate, sử dụng dữ liệu để ước tính giá trị bất động sản. Gần đây, Zillow tiếp tục giới thiệu AI Mode, chế độ hỗ trợ người mua nhà bằng cách tìm hiểu nhu cầu cụ thể của từng người và đưa ra các tư vấn cá nhân hóa hơn.
AI chỉ thực sự hữu ích khi được kết nối với dữ liệu thực tế và khả năng hành động trong thế giới thật, theo Nicholas Stevens - Phó chủ tịch phụ trách sản phẩm và AI của Zillow.
"Hướng dẫn từ AI cho người tiêu dùng cần dựa trên dữ liệu thật, bối cảnh thật và phải gắn liền với công việc mà các môi giới đang thực hiện. Đó là điểm khác biệt giữa Zillow và những chatbot AI bên ngoài", ông nhấn mạnh.
Các môi giới trên Zillow phải tải lên sơ đồ chi tiết của căn nhà, hình ảnh 3D toàn bộ bất động sản và mọi thông tin liên quan. Nhờ đó, AI có thể đánh giá chính xác hơn.
"AI thực sự nhìn thấy căn bếp đã được cải tạo. Nó nhận ra những nâng cấp trong ngôi nhà. Điều này hữu ích không chỉ cho người mua mà cả chủ nhà đang cân nhắc bán hoặc sửa chữa nhà", Stevens cho hay.
Hiện tính năng AI của Zillow chủ yếu phục vụ người mua, nhưng công ty cũng đang phát triển công cụ tương tự dành cho người bán.
Tuy nhiên, các câu hỏi về độ chính xác vẫn còn đó, đặc biệt khi AI phải cố gắng hiểu nhu cầu thực sự của con người.
Theo bà Kamini Lane, điều đáng lo ngại là AI có thể không phân biệt được sự khác nhau giữa điều khách hàng muốn và thực sự cần.
Ngoài ra, AI cũng có xu hướng né tránh những lời khuyên khó nghe mà một môi giới chuyên nghiệp đôi khi buộc phải đưa ra.
"AI được huấn luyện để làm hài lòng người dùng. AI có xu hướng đưa ra những câu trả lời mà bạn muốn nghe để tiếp tục sử dụng nó. Vì vậy, AI có xu hướng đưa ra mức giá mà bạn mong muốn hơn là giá mà căn nhà thực sự có thể bán được trên thị trường", bà nói.