Bất cập khi sử dụng quỹ đất thanh toán cho dự án BT

Từ ngày 1.10.2019, Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT sẽ chính thức có hiệu lực. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng điều này sẽ tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các dự án BT theo phương thức nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có “quỹ đất, trụ sở làm việc” để thanh toán cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu Nghị định 69 và đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản; HoREA nhận định nội dung một số quy phạm pháp luật còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

Theo đó, nghị định này chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định nhà nước sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" thanh toán dự án BT. Nghị định mới cũng thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai) và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Đồng thời, rất khó đảm bảo nguyên tắc “ngang giá” khi nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT, theo kiểu “vật đổi vật”, “hàng đổi hàng”, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu “hàng - tiền”.

HoREA nói rằng trong vai trò "bên mua", nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT để mua công trình BT với giá hợp lý nhất. Trong vai trò "bên bán", nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, như vậy mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư dự án khác.

Trong khi đó, bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là pháp luật chưa có quy định các trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất (bán dự án khác) và trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá (bán) quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy tiền thanh toán dự án BT.

Với cách làm này, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án khác không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

“Ví dụ về dự án công trình BT có giá mời thầu 1.000 tỉ đồng, được thanh toán bằng quỹ đất 20ha, sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Thứ nhất, thực hiện Nghị định 69 thì kết quả đấu thầu, phổ biến giá trúng thầu thường thấp hơn giá mời thầu, nhà đầu tư được thanh toán bằng 20ha đất. Thứ hai, cũng dự án BT này, giá trúng thầu thấp hơn 1.000 tỉ đồng nhưng nếu đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quỹ đất 20ha, có thể nhà nước thu được số tiền cao hơn 1.000 tỉ đồng.

Như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1) có giá khởi điểm 550 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định.

Trước tình trạng trên, ngày 22.9, HoREA đã có văn bản đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết các bất cập và vướng mắc để hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không làm thất thoát tài sản nhà nước và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch.

Cụ thể, HoREA nhìn nhận cần bổ sung phương thức sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT vào Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 63 để đảm bảo tính thống nhất với Nghị định 69. Đồng thời, thực hiện phổ biến việc bán đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, lấy nguồn tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán hợp đồng BT.

Đặc biệt, hạn chế tối đa việc sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán hợp đồng BT và chỉ thực hiện phương thức thanh toán này khi đã được Thủ tướng chấp thuận. Chỉ nên sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán hợp đồng BT trong trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng cho nhà nước…

Phan Diệu