Biến động hành chính khiến dự án đô thị Hậu Giang Sóc Trăng tìm hướng mới

Biến động hành chính làm đảo chiều kỳ vọng thị trường

Trước tháng 7.2025, Hậu Giang và Sóc Trăng ghi nhận hàng chục dự án khu dân cư, khu đô thị được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và danh mục đầu tư, phản ánh kỳ vọng lớn về tốc độ đô thị hóa và thu hút dân cư. Riêng Hậu Giang có khoảng 19 công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó gồm 10 dự án mới và 9 dự án chuyển tiếp, bao gồm nhiều loại hình như khu dân cư, khu đô thị, tái định cư và chỉnh trang đô thị.

Ở Sóc Trăng, số lượng dự án dao động khoảng 15–20 dự án; riêng TP.Sóc Trăng có khoảng 7–9 khu đô thị, khu dân cư trọng điểm như Khu đô thị mới Phường 4 (Khu 01, Khu 02), Khu đô thị Hồ Nước Ngọt, Khu dân cư Lê Hồng Phong, Khu dân cư Minh Châu, khu dân cư 5A...

Tuy nhiên, bước ngoặt lớn xuất hiện từ tháng 7.2025 khi việc điều chỉnh vai trò hành chính khiến các trung tâm hành chính cấp tỉnh không còn giữ vị thế như trước. Điều này kéo theo sự thay đổi trong định hướng phát triển không gian đô thị và phân bổ nguồn lực đầu tư công. Những khu vực từng được xem là “trái tim hành chính” nay không còn là điểm ưu tiên số một, khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào thế bị động.

Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến kỳ vọng thị trường. Trước đây, giá trị bất động sản phần lớn được định hình bởi yếu tố “trung tâm hành chính” – nơi tập trung cơ quan công quyền, dịch vụ và lực lượng lao động ổn định. Khi yếu tố này không còn, nền tảng tăng trưởng của nhiều dự án bị lung lay. Hệ quả là thị trường chuyển biến chậm, thanh khoản giảm; nhiều dự án dù đã triển khai vẫn rơi vào tình trạng cầm chừng. Nhiều căn nhà phố và đất nền dự án giảm giá 30-40% nhưng vắng khách.

Đáng chú ý, không chỉ nhà đầu tư thứ cấp rút lui mà cả người mua ở thực cũng trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thu nhập bị ảnh hưởng, người dân ưu tiên tích lũy hơn là đầu tư vào bất động sản. Điều này khiến nguồn cầu suy giảm rõ rệt, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp đang triển khai dự án.

Doanh nghiệp đối mặt “đa tầng” khó khăn

Ông Nguyễn Minh Trí, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Địa Ốc Tín Phát, cho rằng: “Sự thay đổi vị thế hành chính không chỉ làm giảm sức hút thị trường mà còn bộc lộ hàng loạt khó khăn nội tại của các doanh nghiệp bất động sản. Trước hết là vấn đề quy hoạch và hạ tầng. Khi không còn là trung tâm hành chính, mức độ ưu tiên đầu tư công có thể bị điều chỉnh, kéo theo nguy cơ giãn tiến độ các dự án hạ tầng quan trọng như giao thông, y tế, giáo dục. Điều này làm giảm giá trị kết nối và sức hấp dẫn của các khu đô thị đã và đang triển khai”.

Song song đó, các doanh nghiệp còn đối mặt với rủi ro pháp lý khi quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh. Những quỹ đất từng được định hướng phát triển đô thị trung tâm có thể phải chuyển đổi công năng, khiến quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cấp phép xây dựng gặp nhiều trở ngại. Đây là “nút thắt” lớn khiến không ít dự án bị kéo dài thời gian hoặc phải điều chỉnh chiến lược đầu tư.

Cũng theo ông Nguyễn Minh Trí, áp lực tài chính ngày càng gia tăng. Khi thị trường trầm lắng, sản phẩm khó tiêu thụ, dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp rơi vào tình trạng “kẹt vốn”. Trong khi đó, giá trị tài sản đảm bảo có xu hướng giảm do mất lợi thế vị trí, khiến khả năng vay vốn và tái cấp tín dụng bị hạn chế. Nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô đầu tư hoặc triển khai dự án theo hình thức “cuốn chiếu” để giảm áp lực.

Bên cạnh đó, cạnh tranh thị trường cũng trở nên gay gắt hơn. Các dự án tại khu vực được định vị là “trung tâm mới” có lợi thế về chính sách và truyền thông, thu hút dòng vốn và sự quan tâm của nhà đầu tư. Trong khi đó, các dự án tại khu vực cũ phải đối mặt với bài toán tái định vị, khi những thông điệp quảng bá dựa trên vị thế hành chính không còn phù hợp.

Một khó khăn không kém phần quan trọng là niềm tin thị trường suy giảm. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua ngày càng thận trọng, yêu cầu cao hơn về pháp lý, tiến độ và uy tín chủ đầu tư. Nếu không đáp ứng được những tiêu chí này, doanh nghiệp rất khó khơi thông dòng tiền, dù dự án có tiềm năng.

Tìm “lối ra” bằng chiến lược dài hạn và thích ứng linh hoạt

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.Cần Thơ Phạm Văn Luận cho rằng: “Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen, việc tìm ra giải pháp phù hợp là yếu tố sống còn để các doanh nghiệp bất động sản tại Hậu Giang và Sóc Trăng duy trì hoạt động và phát triển trong tương lai".

Trước hết, cần thay đổi tư duy phát triển dự án. Thay vì phụ thuộc vào lợi thế hành chính, doanh nghiệp cần chuyển sang khai thác giá trị thực của bất động sản như môi trường sống, tiện ích, khả năng kết nối vùng và tiềm năng kinh tế địa phương. Việc phát triển các khu đô thị sinh thái, khu dân cư gắn với nông nghiệp công nghệ cao hoặc du lịch nghỉ dưỡng có thể là hướng đi phù hợp trong bối cảnh mới.

Cũng theo ông Phạm Văn Luận, đa dạng hóa sản phẩm là giải pháp quan trọng. Thay vì tập trung vào đất nền, doanh nghiệp nên phát triển các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội hoặc sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Điều này không chỉ giúp tăng khả năng tiêu thụ mà còn góp phần ổn định thị trường.

Một hướng đi khác là tận dụng liên kết vùng. Các tuyến hạ tầng trọng điểm như cao tốc Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng hay các trục giao thông kết nối vùng Đồng bằng sông Cửu Long sẽ mở ra cơ hội mới cho các dự án. Thay vì chỉ nhìn vào ranh giới hành chính, doanh nghiệp cần đặt dự án trong tổng thể liên kết vùng để khai thác lợi thế về giao thương và dịch chuyển dân cư.

Về tài chính, doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tìm kiếm các đối tác chiến lược để chia sẻ rủi ro. Việc triển khai dự án theo từng giai đoạn, phù hợp với khả năng tài chính cũng giúp giảm áp lực và tăng tính linh hoạt.

Cuối cùng, yếu tố then chốt vẫn là xây dựng niềm tin thị trường. Minh bạch pháp lý, đảm bảo tiến độ, cam kết chất lượng là những điều kiện tiên quyết để thu hút người mua và nhà đầu tư quay trở lại. Khi niềm tin được khôi phục, thị trường sẽ dần hồi phục, tạo điều kiện cho các dự án tiếp tục phát triển.

Biến động hành chính đã tạo ra cú “chững” đối với thị trường bất động sản tại Hậu Giang và Sóc Trăng cũ, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội tái cấu trúc và phát triển bền vững. Những doanh nghiệp biết thích ứng, đổi mới và kiên trì sẽ không chỉ vượt qua giai đoạn khó khăn mà còn định hình được vị thế vững chắc trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.