Công ty bất động sản đóng cửa tăng mạnh, nhiều ngành khác cũng 'méo mặt'
Nhiều khoản vay mua nhà đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16%/năm
Hơn 2.800 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong 9 tháng đầu năm, tăng 123% so với cùng kỳ. Đằng sau con số này không chỉ là sự rút lui của những doanh nghiệp yếu, mà còn cho thấy thị trường đang bước vào một cuộc sàng lọc sâu, với tác động lan sang xây dựng, tài chính, môi giới và việc làm.
Hơn 2.800 doanh nghiệp địa ốc giải thể trong 9 tháng đầu năm, trong khi số doanh nghiệp quay lại hoạt động giảm 17,3%. Thị trường đang trải qua một cuộc sàng lọc mạnh khi lãi suất cao, thanh khoản thấp và nguồn cung mất cân đối cùng gây sức ép lên dòng tiền.
Cuộc sàng lọc đã bắt đầu từ dòng tiền
Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đến cuối tháng 9, hơn 2.800 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, so với khoảng 1.260 doanh nghiệp cùng kỳ năm trước. Tính bình quân, mỗi tháng có khoảng 312 doanh nghiệp địa ốc đóng cửa.
Đáng chú ý, số doanh nghiệp quay lại hoạt động chỉ đạt hơn 2.900 đơn vị, giảm 17,3%. Trong khi đó, hơn 4.500 doanh nghiệp mới được thành lập, tăng 10%.
Nhìn riêng con số doanh nghiệp thành lập mới, có thể thấy thị trường không phải hoàn toàn mất sức hấp dẫn. Nhưng khi đặt cạnh số doanh nghiệp giải thể và số doanh nghiệp quay lại hoạt động, một vấn đề khác hiện rõ: dòng tiền đang không phân bổ đồng đều và khả năng tồn tại của doanh nghiệp mới phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính, chất lượng dự án cũng như khả năng tiếp cận thị trường.
Nguyên nhân trực tiếp nằm ở thanh khoản. Bằng chứng là theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23%, còn đất nền giảm tới 40%.
Trong khi giao dịch giảm, lượng hàng tồn kho tại các dự án lại ở mức cao. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tổng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư khoảng 39.300 sản phẩm; riêng căn hộ chung cư tồn hơn 12.800 căn, tăng 22% theo quý và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm trước.
Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc: hàng vẫn còn nhưng tiền không quay về đủ nhanh.
Một dự án kéo dài đồng nghĩa doanh nghiệp phải tiếp tục trả lãi, duy trì bộ máy, chi phí xây dựng, marketing và nhiều khoản chi khác. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thời gian càng kéo dài thì áp lực càng nặng.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết nhiều khoản vay mua nhà đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16%/năm. Chi phí vốn cao khiến người mua trì hoãn quyết định, đồng thời làm tăng gánh nặng đối với những chủ đầu tư đang vay vốn.
Thị trường đang trải qua một cuộc sàng lọc mạnh khi lãi suất cao, thanh khoản thấp và nguồn cung mất cân đối cùng gây sức ép lên dòng tiền.
MBS cũng nhận định thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến cuối năm chỉ khoảng 40-50%, giảm so với cùng kỳ.
Như vậy, câu chuyện doanh nghiệp giải thể không nên chỉ được nhìn như hệ quả của một vài doanh nghiệp yếu kém. Đó là kết quả của một quá trình mà dòng tiền, sức mua và khả năng hấp thụ sản phẩm cùng lúc suy giảm.
Bất động sản khó, nhiều ngành cùng chịu sức ép
Bất động sản không phải một ngành đứng riêng lẻ. Một dự án được triển khai kéo theo nhu cầu về thép, xi măng, kính, thiết bị điện, nội thất, vận tải, tư vấn, thiết kế, xây dựng và hàng loạt dịch vụ khác.
Do đó, khi doanh nghiệp địa ốc giảm đầu tư hoặc phải dừng dự án, tác động không dừng ở chính doanh nghiệp đó.
Trước hết là ngành xây dựng. Một dự án chậm triển khai đồng nghĩa với việc nhà thầu xây dựng thiếu việc, nhà cung cấp vật liệu giảm đơn hàng và dòng tiền trong chuỗi bị chậm lại. Nếu tình trạng này kéo dài, doanh nghiệp xây dựng cũng phải thu hẹp hoạt động, giảm nhân sự hoặc tìm kiếm thị trường khác.
Tiếp đến là thị trường lao động. Bất động sản tạo ra việc làm trực tiếp cho lực lượng môi giới, quản lý dự án, xây dựng, kiến trúc, thiết kế, pháp lý và nhiều nhóm dịch vụ khác. Khi giao dịch giảm, nhóm chịu tác động đầu tiên thường là môi giới.
Thực tế được phản ánh trong tài liệu cho thấy một bộ phận môi giới đã phải tìm việc làm thêm để duy trì thu nhập. Có người chạy xe công nghệ, có người chuyển sang tiếp thị liên kết. Một số sàn giao dịch phải giảm nhân sự khi doanh thu sụt giảm và chủ đầu tư chậm thanh toán phí môi giới.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, các công ty môi giới quy mô nhỏ chịu ảnh hưởng rõ nhất, phải giảm nhân sự hoặc tạm nghỉ chờ thị trường hồi phục. Ngay cả những sàn có doanh số tốt cũng gặp khó khi chủ đầu tư chậm trả hoặc nợ phí môi giới.
Đây là một vòng xoáy đáng chú ý: thanh khoản bất động sản giảm làm doanh nghiệp khó khăn; doanh nghiệp giảm hoạt động làm việc làm và thu nhập giảm; thu nhập giảm lại khiến sức mua của nền kinh tế suy yếu.
Giải quyết khó khăn của bất động sản không đơn thuần là “cứu” một ngành. Vấn đề là khơi thông một chuỗi liên kết đang ảnh hưởng đến nhiều khu vực của nền kinh tế.
Ở góc độ rộng hơn, bất động sản còn liên quan chặt chẽ với tín dụng ngân hàng. Khi doanh nghiệp và người mua nhà đều sử dụng vốn vay, một thị trường thanh khoản thấp sẽ làm tăng áp lực lên khả năng trả nợ và chất lượng dòng tiền.
Vì vậy, giải quyết khó khăn của bất động sản không đơn thuần là “cứu” một ngành. Vấn đề là khơi thông một chuỗi liên kết đang ảnh hưởng đến nhiều khu vực của nền kinh tế.
Không phải cứ bơm tiền là thị trường hồi sinh
Một nghịch lý đang xuất hiện, đó là doanh nghiệp bất động sản rút lui mạnh nhưng vốn FDI vào lĩnh vực này vẫn tăng.
Theo thông tin từ cơ quan chức năng, dòng vốn mới chủ yếu tập trung vào bất động sản công nghiệp và một số thương vụ M&A tại các dự án cao cấp. Điều đó cho thấy thị trường không thiếu hoàn toàn dòng vốn, mà vấn đề nằm ở chất lượng và nơi dòng vốn được phân bổ.
Những doanh nghiệp có dự án tốt, pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực vẫn có cơ hội tiếp cận dòng tiền. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đầu cơ, đòn bẩy cao hoặc dự án kéo dài sẽ tiếp tục chịu sức ép.
Đây cũng là lý do không nên kỳ vọng việc hạ lãi suất hay mở rộng tín dụng đơn thuần có thể giải quyết toàn bộ vấn đề. Nếu sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc giá bán quá cao, tín dụng rẻ hơn cũng chưa chắc tạo ra giao dịch bền vững.
Thị trường đang chuyển từ giai đoạn chạy theo tốc độ tăng giá sang giai đoạn coi trọng giá trị thực. Điều này thể hiện khá rõ ở đất nền đầu cơ, nơi thanh khoản suy yếu mạnh, trong khi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có hạ tầng và khả năng kết nối tốt có triển vọng rõ hơn.
Mặt khác, hạ tầng đang mở ra một hướng đi mới. Savills cho rằng các dự án vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Khi khả năng kết nối với trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ được cải thiện, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố duy nhất quyết định giá trị.
Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh: không phải bất động sản nói chung tăng hay giảm, mà giá trị sẽ dịch chuyển về những nơi có nhu cầu thực, hạ tầng tốt và khả năng tạo dòng tiền dài hạn.
Muốn hồi sinh, phải khơi thông cả chuỗi
Sự gia tăng hơn 120% số doanh nghiệp địa ốc giải thể là tín hiệu cần được nhìn nhận nghiêm túc, nhưng không nhất thiết đồng nghĩa thị trường đang đi vào một cuộc khủng hoảng không có lối ra.
Ở một góc độ khác, đây có thể là quá trình sàng lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Những mô hình dựa quá nhiều vào đòn bẩy, đầu cơ hoặc kỳ vọng giá tăng liên tục sẽ phải rời thị trường. Nguồn lực theo đó có cơ hội dịch chuyển sang những doanh nghiệp có năng lực và những dự án có giá trị thực.
Tuy nhiên, để quá trình sàng lọc không biến thành sự đình trệ kéo dài, điều quan trọng nhất vẫn là khơi thông những nguồn lực đang bị mắc kẹt.
Trước hết là pháp lý dự án. Một lượng lớn đất đai, vốn và nguồn lực xã hội đang nằm trong những dự án chưa thể triển khai do vướng thủ tục. Nếu tháo gỡ được các dự án đủ điều kiện, nguồn cung có thể được đưa ra thị trường, doanh nghiệp có dòng tiền và ngân hàng có cơ sở thu hồi vốn.
Thứ hai là chi phí vốn. Lãi suất quá cao trong thời gian dài sẽ tiếp tục làm suy giảm khả năng mua nhà của người dân và sức chịu đựng của doanh nghiệp. Chính sách tín dụng vì vậy cần hướng vào những dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng hoàn thành.
Thứ ba là cơ cấu lại sản phẩm. Doanh nghiệp cần rà soát danh mục dự án, ưu tiên những sản phẩm phù hợp khả năng chi trả thay vì tiếp tục chạy theo phân khúc quá cao cấp. Những chính sách như giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất có thể giúp cải thiện sức mua trong ngắn hạn.
Cuối cùng là phát triển hạ tầng đồng bộ. Khi giao thông kết nối tốt hơn, những khu vực ngoài trung tâm có thể hình thành các cực đô thị mới, tạo thêm nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ và công nghiệp.
Nói cách khác, hồi sinh bất động sản không phải là kéo mọi doanh nghiệp trở lại thị trường bằng mọi giá. Điều cần thiết hơn là tạo điều kiện để dòng vốn, đất đai và nguồn lực xã hội được chuyển sang những dự án có khả năng tạo giá trị thực.
Để quá trình sàng lọc không biến thành sự đình trệ kéo dài, điều quan trọng nhất vẫn là khơi thông những nguồn lực đang bị mắc kẹt.
Hơn 2.800 doanh nghiệp giải thể trong 9 tháng là một con số đáng suy nghĩ. Nhưng phía sau con số ấy là một thông điệp lớn hơn: thị trường bất động sản đang kết thúc một chu kỳ và buộc phải thay đổi.
Nếu những điểm nghẽn về pháp lý, vốn và sức mua được tháo gỡ, cuộc sàng lọc hiện nay có thể trở thành bước đệm để thị trường bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn. Ngược lại, nếu dòng tiền tiếp tục mắc kẹt, tác động sẽ không chỉ nằm ở những doanh nghiệp địa ốc đã rời thị trường mà còn lan rộng sang xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động và nhiều ngành dịch vụ khác.
Bất động sản vì thế không chỉ cần được “cứu” khỏi khó khăn trước mắt; điều quan trọng hơn là phải được tái cấu trúc để có thể tăng trưởng bằng nhu cầu thực và giá trị thực.
