Đầu tư đất vùng ven huyện, thị cũ ở Cần Thơ, nhiều người như ngồi trên lửa

Đất vùng ven hễ mua là lời

Ông N. M.S, một người chuyên đầu tư đất vùng ven các huyện, thị ở Cần Thơ, cho biết trong thời gian gần đây ông phải chạy vạy khắp nơi để tìm cách ra hàng những miếng đất ông đầu tư ở TP. Ngã Bảy. Với 3 ha đất ông mua ở ven đường tránh thị xã Ngã Bảy, giá năm 2020 là 6 tỉ 900 triệu đồng, nay ông muốn sang nhượng lại với giá 4 tỉ đồng nhưng hơn tháng nay vẫn không có mối nào muốn sang nhượng.

Ngoài khu đất này, ông còn 5 nền khu dân cư CT ở TP. Vị Thanh. Thời điểm mua, mỗi nền 120 m² có giá 1,2 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện nay hàng ra không được, trong khi theo ông cho biết giá đã giảm hơn 40% nhưng khó khăn lớn nhất là không có người mua.

Hiện nay, nhiều người làm môi giới bất động sản ở Cần Thơ đang giới thiệu những miếng đất lớn từ 5-10 ha ở phường Ngã Bảy. Chủ đầu tư những khu đất này đồng ý giảm giá đến 40-50% so với giá mua cách nay 5 năm, thế nhưng giới đầu tư đất đai ven huyện, thị cũ nay gần như “chạy mất dép”, không còn dám tính tới.

Lý do là vị trí trung tâm TP. Ngã Bảy hiện đã trở thành phường Ngã Bảy. Kinh tế thương mại và các hoạt động hành chính cũng giảm đi đáng kể. Nhiều dự án quy hoạch về nhà ở xã hội, khu dân cư đô thị hiện nay cũng giảm đầu tư về phường này.

Trước đây, khoảng 3-5 năm, từng có phong trào mua đất vùng ven huyện, thị để chờ thời “làm giàu”. Khi nghe thông tin Cảng nước sâu Trần Đề được quy hoạch phát triển, hàng chục nhà đầu tư đã đổ xuống vùng ven huyện Trần Đề gom đất nông nghiệp.

Ban đầu, đất nông nghiệp chỉ khoảng 100 triệu đồng/1 công (1 công = 1.000 m²), nhưng sau đó nhiều nhà đầu tư tranh mua, tranh bán khiến giá đất tăng lên 300-500 triệu đồng/1 công.

Tại huyện Cù Lao Dung cũng vậy, đất ven đường dẫn cầu Đại Ngãi từng được nhiều người ở Cần Thơ, Sài Gòn, Hà Nội vào mua “đắt như tôm tươi”. Giá đất tăng gấp 3-5 lần so với ban đầu.

Đến bây giờ, từ Vị Thanh, Sóc Trăng, Trần Đề hay Cù Lao Dung đều trở thành xã, phường; nhiều nhà đầu tư ôm đất ngậm ngùi rút kinh nghiệm. Trong khi đó, ngân hàng thì lo siết thu hồi nợ. Nhà đầu tư ra hàng không được nên như ngồi trên lửa.

Tác động từ Luật Đất đai 2024 và quy định về phân lô, tách thửa

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) và các nghị định hướng dẫn đã siết chặt việc phân lô, tách thửa tại nhiều khu vực đô thị và các khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch cao.

Việc không cho phép phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III (trong đó có TP. Sóc Trăng và TP. Vị Thanh) đã làm mất đi “nguồn hàng” dồi dào của giới đầu cơ nhỏ lẻ.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hằng năm khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư tăng cao. Nhà đầu tư không còn biên lợi nhuận lớn như trước, dẫn đến việc bán tháo các lô đất ven để thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Minh Trí, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại dịch vụ địa ốc Tín Phát cho rằng, một yếu tố đặc thù trong giai đoạn 2025 tại khu vực này là sự điều chỉnh vai trò của các trung tâm hành chính.

Sau giai đoạn tháng 7/2025, khi một số điều chỉnh về quản lý hành chính và quy hoạch không gian đô thị diễn ra, các khu vực từng được coi là “đất vàng hành chính” không còn là ưu tiên duy nhất của dòng vốn đầu tư công.

Dòng tiền bắt đầu rút khỏi đất nền vùng ven, vốn chỉ dựa trên kỳ vọng “nước lên thuyền lên”. Đất ở các huyện, thị cũ không có dự án hạ tầng lớn đi qua bị rơi vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản.

Áp lực tài chính và khoảng cách giữa giá ảo với nhu cầu thực

Sau giai đoạn sốt đất 2021-2022, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để ôm đất vùng ven tại Sóc Trăng và Vị Thanh.

Dù lãi suất có xu hướng ổn định nhưng các khoản vay từ giai đoạn trước bắt đầu đến hạn trả gốc hoặc hết thời gian ưu đãi lãi suất. Điều này khiến áp lực tài chính đè nặng lên nhiều nhà đầu tư.

Trong khi đó, tâm lý thị trường hiện nay đang chuyển sang trạng thái "phòng thủ". Nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền mặt hoặc đổ vốn vào các tài sản tạo ra dòng tiền ngay như nhà phố cho thuê.

Đất nền vùng ven — loại hình chưa thể khai thác sử dụng ngay, nay trở thành “tài sản chết”, buộc nhiều người phải giảm giá 30-40% để thoát hàng.

Trong các cơn sốt đất trước đây, giá đất tại các huyện cũ như: Mỹ Xuyên, Cù Lao Dung, Trần Đề (Sóc Trăng) hay vùng ven Vị Thanh đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.

Người dân địa phương không đủ khả năng tài chính để mua các nền đất với mức giá “trên trời”, trong khi nhà đầu tư ngoại tỉnh cũng không còn mặn mà như trước.

Ngoài ra, một số dự án hạ tầng từng được kỳ vọng trước đó triển khai chậm hơn dự kiến, làm xói mòn niềm tin của người mua, khiến giá đất tự điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Hiện nay, vùng ven các huyện, thị cũ rơi vào tình trạng thiếu tiện ích, hạ tầng cũ kỹ nên giá giảm sâu do vắng bóng người mua ở thực. Trong khi đó, tại Sóc Trăng, đặc biệt ở Trần Đề và Mỹ Xuyên, thị trường từng sốt theo thông tin cảng biển và cao tốc nhưng nay thanh khoản chậm, nhiều lô đất nông nghiệp lên thổ cư phải cắt lỗ 30-40%.

Tại TP. Vị Thanh cũ (Hậu Giang), thị trường cũng chịu ảnh hưởng từ thay đổi hành chính. Các dự án đô thị mới giao dịch chậm, đất dân tự tách thửa ngày càng khó bán.

Nhìn chung, thị trường bất động sản vùng ven hiện đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”. Những lô đất nền không có giá trị sử dụng thực tế hoặc pháp lý không rõ ràng sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá để tìm lại điểm cân bằng.