ĐBQH tranh luận về phương án đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

2 phương án thu tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Cơ quan soạn thảo đề xuất 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định.

Chủ đầu tư có ít nhất một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, Điều 25 của luật này, đã thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Trong báo cáo tổng hợp ý kiến của các Đoàn đại biểu quốc hội, các Ủy ban của Quốc hội về nội dung tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, cho thấy một số ý kiến nhất trí với phương án 1 và cho rằng quy định số tiền đặt cọc không quá 10% là phù hợp.

Mặt khác, nếu quy định như phương án 2, thì khi các dự án BĐS đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư và khách hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thay vì ký kết hợp đồng đặt cọc.

Chọn phương án 2 để khuyến khích DN phát triển

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định. Chủ đầu tư chỉ cần có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Bà Nga cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

“Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, nhưng cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư”, bà Nga nói.

Theo đại biểu Nga, việc hạn chế rủi ro như phương án 1 sẽ bó hẹp các cơ hội của DN, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc chọn phương án 2 trong khoản 5 Điều 23, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) cho rằng cả 2 phương án đưa ra đều có những điểm chưa hợp lý. Tuy nhiên, đại biểu nghiêng về phương án 2 nhiều hơn.

Cụ thể, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này.

Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…

Phương án 1 ít rủi ro hơn với khách hàng

Trong khi đó, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Bình Thuận) nhất trí với phương án 1, bởi phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản. Lý do, việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (như tại phương án 2) sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

"Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...", đại biểu Nguyên nói.