Dự án đã cầm cố vẫn bán cho dân: Có hay không hành vi lừa đảo?

Dân lo mất nhà vì chủ đầu tư mang dự án “cầm cố”

Dù đã đóng tiền mua căn hộ 10 năm trước, hơn 200 hộ dân khu chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú, TP.HCM) vẫn chưa có sổ hồng do bị ngân hàng siết nợ.

Thông báo số 285 của Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh TP.HCM gửi cho Công ty cổ phần Xây dựng Công trình 585 (Cienco 585) và Ban quản trị chung cư Phú Thạnh với nội dung yêu cầu 214 chủ sở hữu căn hộ trong chung cư phải bàn giao căn hộ cho ngân hàng.

Theo đó, Cienco 585 đã thế chấp hơn 210 căn hộ thuộc dự án khu chung cư cao tầng Phú Thạnh, đến nay công ty này đã để khoản nợ kéo dài vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. Ngân hàng sẽ khởi kiện tại tòa án các cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý phát mãi tài sản thế chấp là 214 căn hộ theo danh mục đính kèm.

Mới đây, đại diện UBND phường Phú Thạnh (quận Tân Phú) đã chủ trì tổ chức cuộc họp giữa Ngân hàng TMCP Việt Á, Cienco 585, công an phường, Ban quản trị chung cư Phú Thạnh liên quan đến thông báo của Ngân hàng Việt Á về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ động bàn giao đối với các căn hộ tại chung cư Phú Thạnh.

Cienco 585 đề xuất ngân hàng hỗ trợ trong vòng 3 năm để công ty xử lý các tài sản tương đương để giải chấp 213 căn hộ còn lại và hỗ trợ cho công ty giải chấp theo từng đợt trong 3 năm tiếp theo (từ nay đến năm 2027).

Dù giữa các bên đã có những thỏa thuận về hướng giải quyết sắp tới, tuy nhiên, câu chuyện chủ đầu tư cầm cố dự án nhưng vẫn bán cho người dân không phải lần đầu diễn ra và điều này mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Đặc biệt, trong báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM vừa qua cho thấy hiện trên địa bàn TP.HCM có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp, nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Dư luận cũng lo ngại tình trạng người dân “mất nhà” có thể xảy ra ở các dự án này.

Các chuyên gia cho rằng theo quy định của pháp luật, khi ký hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng, chủ đầu tư nếu đang thế chấp bất động sản ở ngân hàng thì phải giải chấp. Khi bàn giao nhà cho khách hàng vào ở, nhà phải được nghiệm thu đủ điều kiện. Sau một thời gian nhất định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm sổ hồng cho khách.

Cần làm rõ có hay không hành vi lừa đảo

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Đồng cho rằng người mua sẽ chịu thiệt hại nặng nề khi chủ đầu tư thế chấp dự án nhưng người mua không biết và vẫn xuống tiền.

Ông Đồng nhấn mạnh cần làm rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong vấn đề này. Đầu tiên, phải xem xét đầu tiên là phía Sở Tài nguyên Môi Trường, Sở Xây dựng, UBND quận/huyện các cơ quan quản lý hoạt động của các dự án trên địa bàn.

Theo luật sư Đồng, pháp luật quy định, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở nhưng có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

“Chủ đầu tư cố ý mang dự án đã thế chấp đi bán, dù biết rõ khi đã thế chấp dự án thì không được phép bán nhà khi chưa giải chấp dự án. Nếu chủ đầu tư cố tình đưa thông tin gian dối để bán nhà thì có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, ông Đồng nêu.

Luật sư Đồng cũng cho biết nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên thì người thực hiện hành vi sẽ phải đối mặt với khung hình phạt từ 12 - 20 năm hoặc tù chung thân. Người mua nhà có thể làm đơn tố cáo ra cơ quan công an về vấn đề này.

Đối với người mua nhà, ông Đồng cho rằng cần xem xét lại toàn bộ hồ sơ thế chấp giữa chủ đầu tư và phía ngân hàng để xem xét điều kiện, đồng thời cũng xem xét lại tất cả hồ sơ, trình tự thủ tục xác lập giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

“Nếu giao dịch với ngân hàng có trước và hợp pháp, tới thời điểm chủ đầu tư dự án rao bán nhà ở tại dự án người dân không biết hoặc không thể biết rằng nhà ở mình đang giao dịch không đủ điều kiện mua bán do đã thế chấp, thì cần xác định người mua nhà là bên thứ ba và cần được bảo vệ quyền lợi”, ông Đồng nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì khách hàng là nạn nhân.

Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và ngân hàng cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ. Khi đó khách hàng là vô can và được bảo vệ. Chính vì vậy, nhà nước cần làm sổ hồng cho khách hàng; còn chủ đầu tư và ngân hàng tự xử lý với nhau hoặc đưa nhau ra tòa.