'Dự án hoá' chung cư mini: Nên hay không?

Cần tiêu chuẩn chi tiết cho chung cư mini

Vụ cháy CCMN đặc biệt nghiêm trọng ở Khương Hạ (Q.Thanh Xuân, Hà Nội) tiếp tục gióng lên hồi chuông báo động và đặt ra yêu cầu cấp bách là phải xây dựng hoàn thiện thể chế pháp luật liên quan. Điều này nhằm mục đích để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các loại nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được xây dựng thành nhà CCMN.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và cộng sự, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng dù cho đang có các quan điểm, ý kiến khác nhau, thậm chí trái chiều, về CCMN, nhưng nên thống nhất ở 3 điểm cơ bản là sự thật khách quan.

Thứ nhất, người dân đô thị đang có nhu cầu lớn về nhà ở với chi phí thấp và họ có quyền có nơi ở đã được hiến định, đi kèm trách nhiệm của Nhà nước phải bảo đảm quyền này.

Thứ hai, người dân có quyền sử dụng và định đoạt tài sản của mình trong việc khai thác quyền sử dụng đất hợp pháp để tự do kinh doanh, xây nhà để bán hay cho thuê.

Thứ ba, trên thực tế đã có hàng nghìn CCMN được xây dựng và vận hành tại các đô thị lớn của cả nước. Rõ ràng không ai có thể chối bỏ thực tế đó để bàn việc có hay không các khái niệm tương ứng của luật pháp, hoặc sẽ ban hành chính sách “cấm” hay “cho phép”.

Tuy nhiên, ông Lập đặt câu hỏi cho các nhà quản lý là liệu rằng việc phát triển các CCMN cho tới nay đã phù hợp quy hoạch đô thị chưa, đã được xây dựng và vận hành đạt chuẩn hay chưa?

“Đáng tiếc rằng mặc dù chúng ta có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề này như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng và cả Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự nhưng hai câu hỏi này vẫn không dễ trả lời”, ông Lập nêu.

Do đó, ông Lập cho rằng có lẽ vẫn cần có một văn bản ở cấp nghị định quy định chi tiết và cụ thể dành cho loại hình CCMN với cách hiểu là loại nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ nhỏ với nhiều chủ sở hữu hoặc sử dụng độc lập với các diện tích sử dụng chung/riêng như quy định tại Luật Nhà ở hiện hành.

“Tôi cho rằng các cơ quan chức năng cần ban hành tiêu chuẩn chi tiết cho loại hình nhà ở này phù hợp với điều kiện riêng của từng đô thị khác nhau, đi kèm các yêu cầu bắt buộc tối thiểu về phù hợp với quy hoạch nhà ở và giao thông đô thị, bảo đảm nhu cầu dân sinh, an toàn xây dựng và an toàn cháy nổ”, ông Lập nói.

Nên quản, không nên cấm

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng cả nước có hàng nghìn nhà CCMN với hàng chục nghìn người đang sinh sống và nhu cầu thuê, mua căn hộ nhà CCMN trong xã hội rất lớn. Điều này buộc phải rất tỉnh táo, sáng suốt lựa chọn giải pháp “nên quản, không nên cấm CCMN”.

Ông Châu đề nghị bổ sung quy định thật chặt chẽ đối với loại nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành nhà CCMN.

Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng nhà CCMN phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình nhà CCMN, bao gồm công trình PCCC.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ nhà CCMN thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; bổ sung quy định về quản lý vận hành nhà CCMN tương tự như quản lý vận hành nhà chung cư và Bộ Xây dựng bổ sung “quy chuẩn kỹ thuật về nhà CCMN” vào “quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển CCMN an toàn, lành mạnh.

Theo ông Châu, lý do là tình trạng nở rộ loại CCMN đi liền với các bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với loại CCMN trong nhiều năm qua đã dẫn đến tình trạng phát triển “vượt ngoài tầm kiểm soát” và có “lỗ hổng, sơ hở” cho giới “đầu nậu” kinh doanh trục lợi. Nguyên nhân chủ quan là các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất.

"CCMN không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây, mà CCMN có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên tới. Lý do, đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, đó là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư”, ông Châu nêu.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng không nên “dự án hóa” loại hình nhà ở này bằng các thủ tục thẩm định, phê duyệt và cấp phép phức tạp như các dự án bất động sản và dự án phát triển đô thị bởi tính chất đặc thù của chung cư mini trên nhiều phương diện.

“Việc “dự án hóa” CCMN theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ không chỉ không cần thiết mà còn gây các chi phí tốn kém, tác động làm hạn chế phát triển loại hình nhà ở này. Nó sẽ cản trở việc đáp ứng nhu cầu nhà ở thiết yếu của đa số người dân đô thị vốn là quyền chính đáng của người dân đồng thời là trách nhiệm của Nhà nước”, ông Lập nêu.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết trong thời gian tới bộ sẽ tập trung yêu cầu các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, rà soát để chấn chỉnh và xử lý nghiêm các cấp đã để xảy ra sai phạm trong việc đầu tư xây dựng cũng như hoạt động của các loại hình này.

Ngoài ra, cần cải tạo khu vực dễ phát sinh cháy nổ, bố trí lối thoát cho cư dân sống trong các chung cư nhỏ một cách thuận lợi nhất; đầu tư các trang thiết bị về bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy; tập huấn đối với các hộ dân sống trong các tòa nhà chung cư mini để ứng phó kịp thời nếu chẳng may ở đó xảy ra cháy nổ...