Hậu 'lùm xùm' địa ốc Alibaba, nhiều doanh nghiệp vẫn tung chiêu cam kết lợi nhuận

Muôn kiểu cam kết mua lại lợi nhuận “khủng”

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía nam xuất hiện nhiều bài quảng cáo rao bán các khu đất nền, kèm theo chính sách khuyến mãi hấp dẫn và đặc biệt là chiêu cam kết lợi nhuận “khủng”.

Điển hình, trên trang “Đất nền Địa ốc Nam Dương” quảng cáo: “Chỉ 550 triệu, anh chị sở hữu ngay lô đất 100m2 trong lòng khu công nghiệp quy mô 500ha, kế bên trung tâm thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, diện tích 80m2 - 200m2, sổ hồng riêng từng nền, được sở hữu chuỗi tiện ích đã được chủ đầu tư xây dựng thiết kế chặt chẽ và đẳng cấp bật nhất tỉnh Đồng Nai, khu dân cư sinh sống hiện hữu và phủ kín. Cách 100m là trường cấp 1, 2, 3, trường đại học, chợ, UBND và cơ quan các cấp. Đặc biệt, chủ đầu tư cam kết thu mua lại lợi nhuận 20% sau 9 tháng (tức gần 27%/năm - PV)”. Đáng chú ý, kèm theo quảng cáo này là hình ảnh của dự án PNR Estella.

Trên trang web của Tập đoàn PN Holding cũng giới thiệu, PNR Estella (hay còn gọi là Estella City) được quy hoạch 36,7ha, tích hợp chuỗi tiện ích hiện đại, cùng vị trí độc tôn ngay giữa lòng khu đô thị - công nghiệp Sông Mây (473ha). Tuy nhiên, theo tìm hiểu thì khu vực đất này có 2 dự án và pháp lý vẫn chưa hoàn thiện.

“Quy hoạch nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, 7 công viên cảnh quan, quy mô bậc nhất và lần đầu tiên xuất hiện tại khu vực, khu đô thị Estella sẽ là tâm điểm an cư, giao thương, đầu tư sáng giá bậc nhất thị trường Đồng Nai ở thời điểm hiện tại. Đặc biệt, Estella City đã có sổ hồng từng nền, giá bán chỉ 11 - 16 triệu/m2 kèm theo nhiều ưu đãi về chính sách thanh toán, chiết khấu, cam kết lợi nhuận 20%/năm cùng cơ hội rút thăm giải thưởng tri ân 19,8 tỉ”, ông Nguyễn Phúc Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn PN Holding từng chia sẻ trước đó.

Trong khi đó, tại Bình Phước, Công ty cổ phần Địa ốc Tín Phát Group cũng đưa ra cam kết lợi nhuận “khủng” khi khách hàng khi mua đất nền. Cụ thể, theo biên bản cam kết về việc nhận ký gửi thu mua lại sản phẩm gửi khách hàng P.T.T, tại lô nền số 03, số tờ TD3378-2022, số thửa 5697, ấp Cần Lê, xã Lộc Thịnh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, Công ty cổ phần Địa ốc Tín Phát Group cam kết mua lại đất đúng với các đặc điểm chi tiết. Diện tích khu đất mua lại là 214,8m2, với tổng giá bán là 645 triệu đồng.

“Bên A cam kết mua lại nền đất đúng với các đặc điểm chi tiết theo trong thời gian 12 tháng với số tiền đúng như giá bên A bán cho bên B, cộng 15% giá ban đầu. Trong thời gian 30 ngày sau 12 tháng, nếu bên A không thực hiện đúng cam kết và huỷ bỏ việc giao dịch trong thời gian sau 12 tháng, bên B có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật” biên bản cam kết nêu rõ.

Cũng tại Bình Phước, môi giới quảng cáo dự án Cát Tường Park House được chủ đầu tư cam kết mua lại lợi nhuận cao, nhưng trên văn bản lại thể hiện chính công ty môi giới tự cam kết chứ không phải chủ đầu tư.

Cụ thể, trong vai khách hàng, PV đã liên hệ môi giới được cho là của Kim Tinh Group, nhân viên này cho biết: “Sau khi mua đất và chọn phương thức thanh toán 95%, anh chị đợi 24 tháng sau thì nếu không có nhu cầu sử dụng thì chủ đầu tư sẽ mua lại giá trị hợp đồng + 21% giá trị tài sản hợp đồng mà anh chị đã thanh toán”.

Khi được hỏi chủ đầu tư Cát Tường Group hay Kim Tinh Group cam kết mua lại cho khách hàng, môi giới này nói tiếp: “Cam kết thu mua lại cho khách hàng từ chủ đầu tư Cát Tường Group: 18 - 21%/24 tháng”. Tuy nhiên, môi giới chỉ đưa ra được văn bản có nội dung cam kết từ Kim Tinh Group, chứ không phải của Cát Tường Group.

Một môi giới khác của Kim Tinh Group khác cũng cho biết, sau 18 tháng, nếu khách hàng không có nhu cầu sử dụng và muốn bán lại thì phía công ty sẽ mua lại và hoàn trả lợi nhuận 18% đến 21 % trên số tiền khách hàng đã đóng.

“Về chính sách cam kết lợi nhuận 21%, đây là phương thức cam kết mua lại chắc chắn 100% và đưa ra hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khách hàng đã mua tại dự án này với đơn vị Kim Tinh. Trong đó có mục Quy định về thanh toán lại và cam kết thanh toán lại”, môi giới khẳng định.

Các bản cam kết lợi nhuận chỉ là một cái “bẫy”

Theo luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang (Công ty Luật TNHH Lưu Trang), hiện nay, lãi suất ngân hàng theo thống kê cao nhất là 7% cho kỳ hạn 12 tháng còn tùy thuộc vào số tiền gửi của khách hàng. Với tình hình kinh doanh hiện nay, việc đảm bảo lợi nhuận cho đã là rất khó, huống chi đảm bảo lợi nhuận 20% cho khách hàng là một điều không tưởng.

“Thị trường kinh doanh bất động sản đi vào giai đoạn khó khăn từ 2 đợt dịch chưa kịp phục hồi, nhu cầu của người dân với bất động sản cũng không còn nhiều. Bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất khó tìm được nguồn vốn từ ngân hàng để đầu tư cho dự án án của mình nên việc kêu gọi nguồn vốn từ người dân là điều tất yếu. Tuy nhiên, ngoài một số doanh nghiệp thực hiện đúng quy trình và thủ tục và có dự án “sạch” thì một số doanh nghiệp thổi phồng dự án của mình và để thu hút nguồn vốn thì cam kết lợi nhuận cao.

Một dự án với vốn vay ngân hàng 60 - 70%, ngoài tiền trả lãi ngân hàng và các chi phí khác vận hành doanh nghiệp cũng như dự án thì việc cam kết 20%/9 tháng lợi nhuận rõ ràng là thứ “bánh vẽ”, nếu không tỉnh táo thì nhà đầu tư sẽ vướng vào.

Mặc dù là cam kết, nhưng theo quy định của Luật Dân sự còn có trường hợp bất khả kháng. Trường hợp công ty làm ăn thua lỗ mất khả năng chi trả lợi nhuận hoặc dự án chịu sự điều chỉnh bởi một quyết định của cơ quan có thẩm quyền làm ảnh hưởng đến dự án sẽ là lý do được các doanh nghiệp đưa ra với khách hàng. Vì vậy, nhà đầu tư cần tỉnh táo tìm hiểu kỹ dự án mà mình đầu tư và xem xét mức độ uy tín của chủ đầu tư để tránh trường hợp tranh chấp sau này”, luật sư Trang nói.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng cam kết lợi nhuận là một giao dịch độc lập, nhưng không đúng quy định pháp luật nên bị vô hiệu. Trường hợp nếu hợp đồng bán (hợp đồng chính) vô hiệu vì lý do đất chưa có giấy chứng nhận từng thửa, không qua công chứng... thì nội dung giao dịch cam kết (hợp đồng phụ) cũng vô hiệu. Nếu hợp đồng bán (hợp đồng chính) không vô hiệu thì giao dịch cam kết (hợp đồng phụ) vẫn có thể vô hiệu vì lý do nội dung không đúng pháp luật. Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “bảo lưu quyền sở hữu” và phải đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, chứ không phải là cam kết lại mua lại như trường hợp này. Về bản chất, bên bán và bên mua chưa chuyển nhượng xong (sổ mang tên người mua đất) thì không thể có chuyện mua lại như nội dung các giao dịch này. Nói cách khác, là nội dung không đúng bản chất giao dịch và không đúng pháp luật.

“Ngược lại, nếu theo kiểu hủy hợp đồng thì khoản cam kết không phải là khoản phạt, bồi thường nên bên bán không tự nguyện hủy hợp đồng thì các cam kết này không thể dùng làm căn cứ (phạt, bồi thường) đòi bên bán. Theo mục đích giao dịch, không ai ký hơp đồng mua rồi 12 tháng sau bên bán không hủy thì kiện ra tòa án yêu cầu buộc bên bán phải hủy hợp đồng và trả tiền cam kết”.

Nói chung, cam kết lợi nhuận là một dạng bẫy. Văn bản cam kết này đưa ra các quy định về "mua lại", "hủy hợp đồng" để được hưởng khoản cam kết nhưng Luật Dân sự năm 2015 không có quy định như vậy, khách hàng sẽ gánh chịu rủi ro. Thậm chí, nếu khách hàng kiện ra tòa buộc công ty thực hiện cam kết cũng bị tòa án bác yêu cầu vì các nội dung thỏa thuận này là vô hiệu, khách chỉ đòi được khoản tiền đã chuyển. Chiêu này là do các doanh nghiệp tự sáng tác và không có trong luật, luật không quy định như vậy”, luật sư Phượng phân tích.