Nghị quyết 171: Từ danh mục thí điểm đến nhà ở vừa túi tiền còn xa

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, thách thức của thị trường nhà ở TP.HCM hiện nay nằm ở sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người mua. Trong khi nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc giá cao, phần lớn nhu cầu ở thực lại hướng đến những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 mở thêm cơ chế để một số quỹ đất không phải đất ở được xem xét thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nếu các quỹ đất này được chuyển hóa thành dự án thực tế, cơ chế mới có thể góp phần mở rộng không gian phát triển và từng bước đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.

Mở thêm lối ra cho quỹ đất chưa có đất ở

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2026 đạt 1.900 căn, tăng so với quý trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong năm lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2026 chỉ đạt 25%, cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà tăng nguồn cung.

Diễn biến này phần nào phản ánh tác động của chi phí vay mua nhà ở mức cao và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người có nhu cầu ở thực nhưng ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Vì vậy, bài toán của thị trường không chỉ là duy trì nguồn cung mà còn phải tạo điều kiện để nhà ở được phát triển tại nhiều khu vực, với những mức giá khác nhau.

Xu hướng mở rộng đô thị ra ngoài khu vực lõi có thể hỗ trợ quá trình này. Các khu vực ngoại thành còn quỹ đất lớn hơn và đang được cải thiện về hạ tầng, tạo điều kiện hình thành những dự án với quy mô đa dạng. Tuy nhiên, quỹ đất chỉ thực sự trở thành nguồn cung khi dự án hoàn thiện pháp lý, được triển khai xây dựng và chủ đầu tư có thể đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, trong nhiều năm qua, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại do quỹ đất không có sẵn cấu phần đất ở.

Nguyên nhân là theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai. Một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất hiện có thành dự án. Thủ tục pháp lý càng kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp càng lớn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà cuối cùng còn có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.

Nghị quyết 171/2024/QH15 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1-4-2025, cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc quỹ đất do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quỹ đất này có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp.

Với những chủ đầu tư đã kiểm soát quỹ đất phù hợp, cơ chế này có thể tháo gỡ một điểm nghẽn pháp lý quan trọng. Tác động của nghị quyết có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới.

Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở, tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.

Dù vậy, Nghị quyết 171 không đồng nghĩa với việc mọi quỹ đất đều có thể được đưa vào phát triển nhà ở thương mại. Khu đất phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị; phù hợp với quy hoạch có liên quan và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đồng thời phải có trong danh mục khu đất thí điểm được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Những điều kiện này cho thấy nghị quyết chỉ mở thêm một con đường pháp lý, không nới lỏng toàn bộ các giới hạn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu là tháo gỡ điểm nghẽn về loại đất cho những dự án phù hợp, đồng thời kiểm soát quy mô phát triển và bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch.

Từ danh mục thí điểm đến nhà ở vừa túi tiền còn xa

Một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhưng đó mới chỉ là bước khởi đầu. Doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất các thủ tục về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng và nghĩa vụ tài chính trước khi có thể triển khai dự án.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy khoảng cách giữa danh mục dự án đăng ký và dự án hoàn thiện pháp lý vẫn còn đáng kể. Trong số 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm, mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này không phủ nhận ý nghĩa của cơ chế thí điểm, nhưng cho thấy vấn đề tiếp theo là làm sao chuyển các khu đất trong danh mục đăng ký thành những dự án có thể triển khai trên thực tế.

Để nghị quyết phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, liên tục và có khả năng dự báo. Các bước từ công bố, đăng ký, thẩm định danh mục đến hoàn thiện quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư và triển khai xây dựng cần được thực hiện thống nhất.

Nếu thời gian xử lý tại từng bước vẫn kéo dài hoặc cách áp dụng chưa đồng bộ, số lượng quỹ đất được đưa vào danh mục có thể lớn nhưng khả năng chuyển hóa thành dự án và nguồn cung thực tế vẫn bị hạn chế.

Một vấn đề khác là mở rộng quỹ đất chưa đồng nghĩa thị trường sẽ có ngay nhiều nhà ở vừa túi tiền. Nếu các quỹ đất thí điểm được chuyển hóa thành dự án, thị trường có thể có thêm sản phẩm tại nhiều khu vực và phân khúc khác nhau. Đây là tiền đề để người mua có thêm lựa chọn, thay vì nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao hoặc tại một số khu vực nhất định như hiện nay.

Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp túi tiền còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư.

Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với việc sẽ có nhiều nhà ở vừa túi tiền hơn được đưa ra thị trường.

Điều quan trọng là cơ chế mới có thể mở rộng tập hợp dự án có khả năng phát triển. Khi dự án được phân bổ tại nhiều khu vực hơn, chủ đầu tư có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và định vị sản phẩm, thị trường sẽ có cơ sở để từng bước cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và khả năng chi trả.

Trong trung và dài hạn, Nghị quyết 171 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới. Tuy nhiên, không phải mọi quỹ đất đều có cùng khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở. Những dự án có quỹ đất với hạ tầng kết nối thuận lợi và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện tiến triển nhanh hơn.

“Do đó, việc một khu đất có tên trong danh mục thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết không nên được xem là sự bảo đảm cho khả năng triển khai. Tính khả thi của dự án còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối hạ tầng và năng lực vốn của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 là bước tiến tích cực khi xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng.

Hiệu quả của nghị quyết vì vậy không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục thí điểm, mà cần được đánh giá qua số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số lượng nhà ở thực sự được đưa ra mở bán và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được”, ông Khương nhấn mạnh.