Nhiều hy vọng cho thị trường bất động sản 2024

Lãi suất giảm, vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ

Theo Chứng khoán MB, có nhiều triển vọng cho ngành BĐS trong năm 2024.

Cụ thể, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm COVID-19). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9 - 11% (giảm từ mức 12 - 13% thời điểm nửa sau 2022).

Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường BĐS.

Lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.

Lãi suất cho vay hợp lý cũng tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Ngoài ra, kỳ vọng vướng mắc về pháp lý sẽ dần được giải quyết. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình BĐS (đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch BĐS.

“Chúng tôi đánh giá với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luât mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các DN BĐS. Các DN có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn sẽ có lợi thế”, MBS nêu.

Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất Đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, Chính phủ đã thông qua một số nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các DN.

Hiện tại, đang có một số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu BĐS.

MBS cho rằng nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu. Rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do DN chủ động mua lại trước hạn trái phiếu doanh nghiệp.

“Chúng tôi ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn trong quý 4/2023 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỉ đồng và 125.305 tỉ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại. Hoạt động mua lại trái phiếu BĐS có dấu hiệu chững lại, giá trị trái phiếu BĐS mua lại trong tháng 10.2023 đạt 1.577 tỉ đồng, giảm 42% so với tháng 9.2023.

Hơn nữa, quy mô nợ vay tính đến hết quý 3/2023 giảm 2,7% so với hồi đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. Tổng nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức 0,46 lần, thấp nhất trong giai đoạn 2009-2023.

Không ít thách thức

Tuy nhiên, MBS cho rằng vẫn còn những thách thức cho các doanh nghiệp BĐS, ví dụ các dự án bị đình trệ, nguồn cung giảm…

Giá trị hàng tồn kho cuối quý 3/2023 đạt 453,4 nghìn tỉ đồng, gần như không có thay đối so với đầu năm cho thấy các dự án BĐS đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp BĐS.

“Chúng tôi cho rằng các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án BĐS sẽ sôi động trong năm 2024. Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp BĐS niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn”, MBS nêu.

Theo đó, đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty BĐS trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay đối với BĐS. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kì vọng các ngân hàng trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệp.

MBS cũng kỳ vọng hoạt động M&A các dự án BĐS cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024. Lý do là sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển; lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024.

Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án BĐS ở Việt Nam, bên cạnh đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án BĐS Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.