Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường bất động sản đang như chiếc lò xo bị nén

Thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, vướng mắc từ hai năm 2018, 2019 với hàng trăm dự án bị ách tắc. Nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh; giá nhà tăng. Người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản bị sụt giảm. Dịch COVID-19 càng làm trầm trọng thêm các khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

“Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỉ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản đã giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi.

Thế nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển nóng lại gây ra bong bóng bất động sản năm 2010 dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ hai. Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỉ đồng đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế.

Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua cho thấy thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh. Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách.

Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế”, ông Châu nhận định.

Do vậy, để thị trường bất động sản phục hồi, ông Châu nói rằng trước hết các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào thị trường nội địa, chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, nhất là căn hộ 1-2 phòng ngủ, nhà ở xã hội. Việc này đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và chuẩn bị sẵn sàng hấp thụ làn sóng đầu tư nước ngoài, trong trạng thái bình thường mới, chung sống an toàn với dịch COVID-19.

Giải pháp phục hồi thị trường địa ốc

Đáng chú ý, trước thềm hội nghị trực tuyến Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp diễn ra ngày 9.5, Chủ tịch HoREA cũng cho biết đơn vị này đã đề xuất một loạt giải pháp để tháo gỡ cho thị trường.

Theo đó, HoRea kiến nghị Chính phủ sớm ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai theo thủ tục rút gọn. Trong đó, bổ sung hình thức “giao đất” đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở. Trường hợp thửa đất do nhà nước quản lý có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngoài ra, Chính phủ cũng cần chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành quy trình chuẩn 4 bước về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành.

Điều này nhằm để thống nhất thực hiện các bước gồm: bước 1, lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; bước 3, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4, công nhận chủ đầu tư; cấp giấy phép xây dựng, lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất, cấp “sổ đỏ” dự án.

"Theo quy trình thủ tục hiện nay, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình này làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, doanh nghiệp bị chôn vốn. Việc này còn làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà người mua phải gánh chịu, bởi thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất phải mất trên dưới 3 năm (hoặc lâu hơn); thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn.

Quy trình này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vì pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án.

Pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp, đó là trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai và trước khi lập thủ tục xin cấp sổ đỏ dự án”, ông Châu nói thêm.

Phan Diệu