Bất động sản cao cấp tăng trưởng nóng: Vẫn khó xảy ra bong bóng

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý 3 do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Tuy nhiên, về tổng thể thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015.

HoREA dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ tiếp tục xu thế chững lại, thế nhưng khó xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017 do bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi có các yếu tố sau đây:

Thứ nhất, nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh bong bóng bất động sản bởi các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành. Năm 2016, GDP có thể khó đạt chỉ tiêu 6,7%, nền kinh tế nước ta chưa phát triển nóng mà vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng chậm.

Thứ hai, chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay tín dụng dễ dãi, dưới chuẩn là điều kiện trực tiếp dẫn đến bong bóng bất động sản. Đơn cử như năm 2007 là đỉnh điểm của bong bóng bất động sản thì tăng trưởng tín dụng lúc đó đã lên đến hơn 37%.

Mặc dù vậy, hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, được thể hiện trong Luật Các tổ chức tín dụng; thông tư 06/2016/TT-NHNN; chính sách xử lý nợ xấu thông qua Công ty VAMC; chính sách tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên không có lĩnh vực bất động sản; chủ trương tái cấu trúc các tổ chức tín dụng... nên không có tình trạng buông lỏng tín dụng.

Thứ ba là có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến bong bóng bất động sản.

HoREA cho rằng hiện nay đang có hiện tượng lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp nên cũng có tiềm ẩn rủi ro, cần được giải quyết phù hợp. Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường. Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm bất động sản sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.

Thứ tư là có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản. Như năm 2007, tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70-80% giao dịch trên thị trường cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng.

Theo HoREA, hiện tại cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản thứ cấp.

“Nếu Nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu bong bóng - như kinh nghiệm của Trung Quốc đang làm hiện nay để làm hạ nhiệt ngay tình trạng "bong bóng" bất động sản của nước này, thì vẫn có nhiều nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nói thêm.

Phan Diệu