5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP.HCM

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo”. Nhiều dự án không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án. Đây cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất

Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Ông Châu cho biết TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12.2017 và đã phân công cho Phó Chủ tịch UBND TP làm chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, cơ quan này đã duy trì họp đều đặn hàng tuần nhưng vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi đủ điều kiện trình ra Hội đồng.

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản

Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Do vậy, trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn. Trong 6 tháng đầu năm 2018, TP.HCM chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận.

Vì vậy, việc này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn tín dụng

Đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, đến nay Chính phủ gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Trong khi đó, đối với người mua căn nhà đầu tiên, hiện nay Nhà nước cũng chưa có chính sách tín dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền.

Đối với doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạ, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1.1.2019. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8% - cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Chủ tịch HoREA đánh giá lộ trình hạn chế tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực, đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Điểm nghẽn thủ tục hành chính

Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Thế nhưng, trên thực tế vẫn còn rất nhiêu khê. Một số cán bộ, công chức nhà nước đã có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Ngoài ra, hiện tại vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.

Các Bộ ngành cũng chưa mạnh dạn phân cấp cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để tập trung vào công tác hoạch định chính sách, xây dựng thể chế, thực hiện hậu kiểm. Thay vào đó là chỉ chăm bẵm vào việc giữ lại quyền thẩm duyệt, thẩm định dự án của doanh nghiệp để lấy phí, hoặc đi thanh tra, kiểm tra để "nhũng nhiễu", "hành" doanh nghiệp.

Phan Diệu