Vì sao giá nhà đất không giảm, vẫn neo ở mức cao?

Nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân khiến giá nhà đất không giảm là do nguồn cung mới đang giảm mạnh và thị trường còn nhiều vướng mắc trong việc thực hiện cơ chế đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 3 năm 2018-2020, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước.

Số liệu của HoREA cho thấy căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) hiện chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%, rất thấp trong tổng số nhà ở dự án. Trong khi đó, căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Đặc biệt, căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% trong tổng số nhà ở dự án.

“Trên thị trường, giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên được tính vào thống kê căn hộ cao cấp thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường. Với cơ cấu sản phẩm nhà ở nêu trên là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung-cầu, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Châu nói.

Đáng chú ý, ông Châu còn cho biết cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý đã làm cho chi phí đầu tư cao dẫn đến giá nhà ở cao. Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần.

Lần thứ nhất là mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Lần thứ hai là khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, những chi phí không chính thức không hề nhỏ cũng tác động tới giá nhà ở. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Chủ tịch HoREA cho rằng nếu thay đổi chính sách không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất và khoản thu thuế bất động sản thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Tương tự, Hiệp hội Môi giới bất động sản thông tin kể từ quý 1/2020 đến nay, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Do khan hiếm nguồn cung dẫn đến giá căn hộ bình dân bị đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói rằng việc nhiều địa phương có tình trạng “ngâm” hồ sơ dự án vì sợ phải chịu trách nhiệm, dẫn đến việc doanh nghiệp nào có được dự án ra hàng sẽ neo giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đơn cử như một dự án chung cư ở quận 9, TP.HCM đưa ra giá bán sơ cấp 50 triệu đồng/m2 là điều bất hợp lý.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho biết hiện nay, hoạt động đầu tư xây dựng dự án chịu sự điều chỉnh của 12 luật và nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành, đôi khi các quy định mâu thuẫn nhau.

Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, gia tăng thời gian và chi phí tuân thủ, làm lỡ cơ hội đầu tư, tăng rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn thủ tục hành chính tiếp tục được cải cách theo hướng thuận lợi mà không ảnh hưởng tới hiệu lực quản lý nhà nước. Khi thủ tục hành chính thông thoáng sẽ góp phần thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án và giảm giá thành nhà ở.

Phan Diệu