Siết bán nhà trên ‘giấy’, chặn chủ đầu tư bất động sản ‘bán lúa non’

Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay, các quy định bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc ngăn chặn, xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh địa ốc. Thị trường đang tồn tại nhiều bất cập rình rập người mua bất động sản và nhà đầu tư.

Thứ nhất là tình trạng một bất động sản bị chủ đầu tư, các đơn vị phân phối bán trùng cho nhiều khách hàng khác nhau. Tình trạng này xuất phát từ sự bất cập của các quy định cũ thuộc Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90 do Chính phủ ban hành năm 2006 tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư như phê duyệt thiết kế kỹ thuật, phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn... không qua kiểm soát của cơ quan Nhà nước.

Thứ hai là hiện tượng dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã tiến hành cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán... diễn ra phổ biến trên thị trường. Theo khoản 2, điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Trong vòng 15 ngày kể từ lúc nhận được thông báo, cơ quan quản lý sẽ trả lời về việc đủ điều kiện bán nhà cho chủ đầu tư, trường hợp không đủ điều kiện bán phải nêu rõ lý do. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện đủ thủ tục và hồ sơ trình cơ quan thẩm quyền kiểm tra xem xét.

Từ việc bán nhà hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện huy động vốn dẫn đến các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký ... nhưng chủ đầu tư không sử dụng vốn để thực hiện xây dựng nhà ở thường xuyên diễn ra.

Thứ ba, nhiều đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng nhưng không công khai hoặc công khai chưa đầy đủ hoặc chưa trung thực về các thông tin bất động sản. Đây là hành vi bị nghiêm cấm đã quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh Bất động sản.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý. Điều này dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.

Để giải quyết bất cập này, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.

Siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản

Liên quan đến phát triển ổn định thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Theo đó, dự thảo lần này đã tăng mức tiền phạt gấp 1,5 - 2 lần so với mức phạt quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng. Riêng vi phạm trong lĩnh vực trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không bảo đảm các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết...

Ngoài ra, trong dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đang đề xuất tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cùng ngành nghề mới được kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mức phạt 800 triệu đồng đối với các hành vi kinh doanh bất động sản như dự thảo đang lấy ý kiến này là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỉ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỉ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà.

Hồ Đông