Giải pháp nào tháo gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản du lịch-nghỉ dưỡng?

- Thưa ông, trong những năm gần đây, xu hướng phát triển loại hình bất động sản (BĐS) du lịch - nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, shophouse, home-tel, office-tel… đã phát triển nhanh ở Việt Nam và đi đầu trong việc thu hút dòng vốn đầu tư. Theo ông, đâu là nguyên nhân chính của hiện tượng này?

- PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Các dự án condotel, shophouse đều được các chủ đầu tư đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận đầu tư khá hấp dẫn ở mức quanh 8 - 12%/năm, thậm chí có dự án cam kết mức lợi nhuận đầu tư 15 - 16%/năm.

Đồng thời, giai đoạn 2014-2016, một số ngân hàng còn cam kết cho nhà đầu tư vay 70 - 90% giá trị tài sản với thời gian vay từ 10 - 15 năm đối với doanh nghiệp và 15 - 25 năm với các cá nhân. Hầu hết đều có thời gian ân hạn nợ gốc từ 1 - 3 năm. Nhiều ngân hàng cam kết lãi suất vay 5 - 6%/năm trong 1, 2 năm đầu và các năm sau lãi suất vay bình quân không quá 9,7%/năm.

Rõ ràng đã có sự chênh lệch đủ lớn của lãi suất đi vay các ngân hàng và lãi suất mà các chủ đầu tư cam kết dự án sẽ đem lại. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cam kết cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng này. Chính vì thế bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhanh chóng trở thành trào lưu và là sản phẩm dẫn đầu thu hút vốn đầu tư.

Tuy nhiên, khó khăn trong việc cấp sổ hồng, cùng với cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2016 nhiều ngân hàng thương mại đã giảm cam kết cho vay còn 50 - 60% giá trị tài sản, thời gian vay còn 5 - 10 năm với doanh nghiệp và 10 - 15 năm với các cá nhân, thời gian ân hạn cũng rút ngắn còn 6 - 24 tháng và lãi suất cho vay cũng thay đổi theo thị trường sau thời gian cho vay ưu đãi.

Đồng thời, nhiều chủ đầu tư đã xin đàm phán lại để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%. Nhưng nhiều chủ đầu tư dự án cũng không thể trả được mức lợi nhuận mới cam kết, vì thực tế lợi nhuận kinh doanh của các khách sạn du lịch nghỉ dưỡng thường chỉ 5 - 6%/năm. Thậm chí nhiều chủ đầu tư tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng vì lý do khó khăn tài chính.

Nút thắt chủ yếu đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như condotel, shophouse, hom-tel; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu BĐS; việc quản lý, khai thác…

- UBND tỉnh Khánh Hòa từng có sáng kiến khi định danh loại hình BĐS này là “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông bình luận thế nào về điều này?

- PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Trong giai đoạn 2016-2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, khách sạn với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có diện tích lớn.

Do trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên khái niệm này được coi là “sáng kiến riêng” của tỉnh Khánh Hòa thời kỳ đó.

Theo đó, các căn hộ với tính chất là đất ở du lịch, nghỉ dưỡng, “không hình thành đơn vị ở” và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, văn hóa thông tin, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng - du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Với các dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” và mục tiêu “xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê”, các cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ du lịch của dự án đó và theo yêu cầu của nhà đầu tư sau khi hoàn thành nộp các khoản tiền đất đai theo quy định.

Trước tiên, cần khẳng định về pháp luật đất đai thì không có “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không có quy định về loại đất ở phục vụ hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng của khu du lịch (không hình thành khu dân cư hoặc không hình thành đơn vị ở).

Do vậy, cũng không có quy định cụ thể nào cho việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng đối với loại đất trên.

Đồng thời, theo quy hoạch 1/2000, toàn bộ khu vực bắc bán đảo Cam Ranh là đất thương mại, dịch vụ. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm; khi hết hạn, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn sử dụng nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

Điều này hoàn toàn khác biệt với việc giao đất ở tại các khu dân cư cho từng chủ sở hữu với thời gian lâu dài.

Ngoài ra, việc giao đất thương mại, dịch vụ cho các tổ chức kinh tế thuê là giao cho chính đơn vị, tổ chức kinh tế đó. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê là cấp cho cả dự án, cho tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư dự án đó, không thể xé lẻ quyền sở hữu cho từng tài sản, từng bộ phận tài sản trong một dự án du lịch, nghỉ dưỡng.

Xét về bản chất, cái gốc của condotel, shophouse là đầu tư tài chính. Đó là việc các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng. Việc nhà đầu tư thứ cấp (người góp vốn) trở thành chủ sở hữu từng căn hộ condotel, shophouse… là điều không phù hợp.

Do vậy, chủ trương của tỉnh Khánh Hòa đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” không có căn cứ pháp luật, đồng thời phá vỡ quy hoạch, dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo của nhiều người mua sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng do không được pháp luật công nhận, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản.

Đây là nguyên nhân chính dẫn đến Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều bị thiệt hại. Ngày 4.11.2020, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng quá trình thực hiện các dự án đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc chủ yếu do tỉnh Khánh Hòa đưa ra các khái niệm ngoài các quy định của pháp luật hiện hành, cần phải đưa các dự án đầu tư về đúng quy định.

- Cũng có ý kiến đề nghị chuyển hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” thành đất ở lâu dài, ông nghĩ sao về quan điểm này?

- PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Việc điều chỉnh này phải tuân thủ pháp luật, rà soát, dự báo quy mô dân số, làm cơ sở bổ sung các yêu cầu đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng xã hội các khu dân cư như cây xanh, giáo dục, y tế, bãi xe, nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ tương ứng với đơn vị ở, nhóm nhà ở.

Hơn nữa, nếu giải quyết theo hướng này sẽ trở thành tiền lệ xấu vì đó là việc hợp thức hóa cho những sai phạm, tính nghiêm minh và kỷ cương pháp luật bị vi phạm.

- Vậy theo ông, đâu là giải pháp tốt cho vấn đề này?

- PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Để giải quyết các vấn đề về xác định thời gian sở hữu của các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần xác định rõ ràng đây là đất quy hoạch cho thuê cho hoạt động thương mại, dịch vụ với thời hạn thuê 50 năm. Hết thời hạn cho thuê, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn sử dụng nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Để giải quyết các vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu của các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính. Các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng theo quy hoạch. Chủ đầu tư dự án là người đứng tên thuê sử dụng khu đất đó. Các nhà đầu tư thứ cấp chỉ là các đối tác góp vốn trong dự án.

Để đẩy mạnh thu hút và tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư vào loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng này, chính quyền địa phương cấp có thẩm quyền có thể cùng với chủ dự án cấp một văn bản “quyền sở hữu tài sản”, xác nhận quyền các nhà đầu tư thứ cấp.

“Quyền sở hữu tài sản” này có thể chỉ rõ vị trí tài sản, giới hạn phạm vi tài sản, quyền lợi, nghĩa vụ và có đầy đủ các quyền mua bán, chuyển nhượng, kế thừa… trong thời hạn hiệu lực của dự án và có thể được gia hạn cùng với dự án.

Về mặt pháp lý, văn bản này cần được chủ đầu tư chủ động thực hiện và cấp cho các chủ đầu tư thứ cấp. Nhưng để tăng tính pháp lý và tính công khai, minh bạch, tránh các rủi ro, tranh chấp trong thời gian đầu tư lâu dài, văn bản này cần có sự đồng xác nhận của chính quyền cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất của dự án.

Tất nhiên, để văn bản này có tính pháp lý, cần được luật hóa trong Luật kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan. Việc ký kết các hợp đồng kinh doanh, phân chia kết quả kinh doanh cần được thực hiện tách riêng so với “quyền sở hữu tài sản” để đảm bảo tính linh hoạt và tính thời gian của việc kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng.

Việc phát triển loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường BĐS hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao…    

- Xin cảm ơn ông!    

Hoài Lam