GS-TS Hoàng Văn Cường: Giao dịch bất động sản nên bắt buộc thông qua sàn
Hạ tầng và bất động sản - Ngày đăng : 10:55, 20/09/2022
Nâng cao năng lực cơ quan quản lý, sàn giao dịch, môi giới…
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản đang lấy ý kiến đề xuất hoạt động mua bán bất động sản dự án phải thông qua sàn giao dịch.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 ủng hộ việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Đây là điều các nước phát triển trên thế giới họ đã áp dụng từ nhiều năm, chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm từ họ.
Theo ông Quê, giao dịch bất động sản qua sàn góp phần giúp Nhà nước nắm rõ được toàn bộ thông tin giao dịch mua bán bất động sản, từ đó điều chỉnh chính sách liên quan đến thị trường bất động sản phù hợp. Đồng thời, hạn chế hành vi tham ô, tham nhũng, rửa tiền, trốn thuế; hạn chế việc thổi giá, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch hóa thị trường.
Theo ông Quê, muốn giao dịch qua sàn thì đầu tiên phải có sàn giao dịch bất động sản, mà sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động. Trước nay chúng ta vẫn lập lờ câu chuyện sàn bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động và công ty cổ phần hoặc trách nhiệm hữu hạn có chức năng môi giới, tư vấn.
“Do sự lập lờ đó dẫn đến câu chuyện các chủ đầu tư họ giao sản phẩm cho các công ty có chức năng môi giới, tư vấn bất động sản. Sàn bất động sản thủ tục thành lập phức tạp, nhiều điều kiện, phải báo cáo định kỳ, bị thanh tra, kiểm tra nên nhiều công ty không muốn thành lập sàn, chỉ thành lập công ty có chức năng môi giới, tư vấn”, ông Quê nói.
Theo ông Quê, cần phải quy định chi tiết về điều kiện thành lập sàn. Họ phải chứng minh về năng lực tài chính, cổ đông, người đứng đầu phải đảm bảo yêu cầu như thế nào. Khi đó, sẽ hạn chế được việc họ ôm tiền dùng cho mục đích khác hoặc bán những sản phẩm chưa đủ điều kiện, ảnh hưởng đến người mua.
Đồng thời, năng lực Sở Xây dựng cũng phải được nâng lên, có bộ phận phụ trách về vấn đề này như thành lập, theo dõi, kiểm tra…
Hơn nữa, ông Quê cho rằng việc giao dịch qua sàn góp phần chuyên nghiệp, lành mạnh hóa thị trường thì đội ngũ chuyên viên môi giới cũng cần phải chuyên nghiệp hóa.
Theo đó, chuyên viên môi giới bất động sản bắt buộc có chứng chỉ môi giới bất động sản. Giao dịch bất động sản có giá trị lớn do đây là hàng hóa đặc biệt và giao dịch bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế của cá nhân, gia đình, đôi khi ảnh hưởng đến kinh tế của địa phương, quốc gia do vậy chuyên viên môi giới bất động sản phải là người có chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp.
Để chuẩn hóa đội ngũ chuyên viên môi giới bất động sản, ông Quê cho rằng đội ngũ này cần được đào tạo chính quy qua hoạt động học tập nghiệp vụ do Sở Xây dựng sở tại đào tạo và được cấp chứng chỉ hoạt động có thời hạn, nên để ở mức 5 năm thi sát hạch 1 lần do thực trạng bất động sản và chính sách nhà nước thay đổi.
Ngoài ra, cần quy định trình độ tối thiểu của chuyên viên môi giới bất động sản là tốt nghiệp THPT trở lên và cần có ký kết hợp đồng, đóng bảo hiểm xã hội với họ. Nhiều khi do không có trình độ, họ có thể vô tình bán những sản phẩm không đảm bảo pháp lý, vô tình tiếp tay cho lừa đảo lúc nào không hay.
Giao dịch ngầm khiến thất thu ngân sách
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cũng chia sẻ, các quyền năng và tính pháp lý của bất động sản luôn gắn liền và phụ thuộc vào tính pháp lý của quyền sử dụng đất.
“Một bất động sản chỉ được xác lập các quan hệ pháp lý khi tính pháp lý về quyền sử dụng đất được xác định. Các giao dịch về bất động sản chỉ được đăng ký và thông tin thị trường bất động sản chỉ có thể được kiểm soát khi quyền sử dụng đất được đăng ký và xác lập”, ông Cường nói.
Theo ông Cường, trong bối cảnh quyền sử dụng đất chưa được đăng ký và cấp giấy chứng nhận đầy đủ, việc sử dụng đất không đầy đủ giấy tờ pháp lý vẫn được thừa nhận và bảo vệ, thì việc mua bán bất động sản trao tay và thị trường ngầm sẽ vẫn phát triển phổ biến.
Theo đó, thị trường ngầm trong giao dịch bất động sản và mua bán bất động sản trao tay không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước từ giao dịch bất động sản mà còn tạo ra những cơn sốt gây nhiễu loạn thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được.
Do vậy, để kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản thì điều kiện tiên quyết là tất cả đất đai đều phải được đăng ký và chỉ chấp nhận bảo vệ quyền sử dụng cho người đã đăng ký; không chấp nhận, không bảo vệ, có các hình thức xử lý thích đáng, thậm chí thu hồi đất đai đối với các giao dịch không qua đăng ký.
Ông Cường cho hay, giao dịch, mua bán đất đai bất động sản là hàng hóa có giá trị rất lớn, là hoạt động ít quen biết với số đông người dân. Trong khi các thông tin về đất đai bất động sản thường là thông tin bất đối xứng giữa người bán và người mua.
“Đất đai, bất động sản đều là tài sản bắt buộc phải đăng ký các thông tin giao dịch với nhà nước. Các thông tin về giao dịch đất đai, bất động sản cần có cơ quan trung gian độc lập có đủ năng lực xác định tính xác thực của các thông tin về hàng hóa đưa vào giao dịch do người bán cung cấp và có đủ năng lực đánh giá mức độ phù hợp của giá cả giao dịch với giá trị thị trường của bất động sản tham gia giao dịch”, ông Cường nói.
Do vậy, theo ông Cường, quy định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay, chỉ có tác dụng như lập vi bằng xác nhận có diễn ra giao dịch.