Giao dịch BĐS qua sàn có thể ảnh hưởng đến lượng giao dịch trên thị trường
Thị trường và chính sách - Ngày đăng : 09:20, 13/11/2022
Giao dịch BĐS qua sàn ảnh hưởng đến thị trường
Về quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản (BĐS), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay Luật Kinh doanh BĐS 2006 yêu cầu “tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS”.
Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường BĐS” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.
Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại; tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về BĐS trên thị trường.
“Mặc dù các giao dịch BĐS trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường BĐS, nhưng quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Một số doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành và trao quyền quyết định việc giao dịch BĐS cho nhà đầu tư”, VCCI nêu.
Khoản 2 Điều 62 Dự thảo quy định trong hồ sơ đăng ký hoạt động phải có “Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch”.
VCCI cho rằng quy định này cần xem lại, bởi khoản 4 Điều 63 dự thảo quy định, sàn giao dịch môi giới BĐS có thể hoạt động theo hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Như vậy, trụ sở sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này.
Nhiều điều kiện chưa hợp lý
Điều 10 Dự thảo quy định các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng. Cụ thể:
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS.
(2) Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.
(3) Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
VCCI cho rằng điều kiện (1), (2) là các điều kiện không có tính đặc thù của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các ngành nghề kinh doanh thông thường khác cũng phải đáp ứng điều kiện này.
Điều kiện (3) là điều kiện áp dụng cho mỗi hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp (nếu không có hoạt động đầu tư dự án BĐS thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải đáp ứng điều kiện về vốn), không phải là điều kiện áp dụng cho doanh nghiệp gia nhập thị trường - tính chất của điều kiện kinh doanh.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư, để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”, “ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác”.
Như vậy, pháp luật về đất đai, đầu tư đã quy định về vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc dự thảo quy định điều kiện về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án BĐS có thể sẽ mâu thuẫn với quy định tại pháp luật về đất đai và đầu tư.
Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS là 20 tỉ đồng. Sau đó Luật Đầu tư 2020 đã bỏ quy định này, vì quy định vốn pháp định cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS không có nhiều ý nghĩa khi pháp luật về đất đai, đầu tư đã quy định về điều kiện tài chính của chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư.
“Quy định điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS dường như chưa phù hợp, vì các văn bản liên quan đến thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã có quy định ràng buộc điều kiện cho chủ đầu tư áp dụng cho mỗi một dự án đầu tư - để đảm bảo tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án”, VCCI nêu.
Theo đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo xem xét lại việc xác định “kinh doanh BĐS” là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; hoặc, bỏ điều kiện (2), (3), tức là bỏ điểm b, c khoản 1 Điều 10 dự thảo.