Thị trường BĐS năm 2023 khó ổn định nếu các dòng vốn không được khơi thông

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Thống kê của VARS 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là thống kê sản phẩm chính thống vào thị trường, còn sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.

Thống kê sơ bộ tháng 10 năm 2022, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục, khá giống tình hình năm 2010-2011.

Các khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022 như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh,… cũng đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch lèo tèo.

Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng, tình trạng ế ẩm vẫn không được cải thiện là mấy. Nhiều dự án phải lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới từ thị trường.

VARS cho rằng, thời điểm 3 tháng cuối năm luôn được coi là “mùa vụ" được trông đợi nhất trong năm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, thị trường khả năng khó được trở lại như những năm trước. Thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Tuy nhiên, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn”.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm do lãi suất tăng cao, người vay mua nhà bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng”, ông Đính nêu.

Theo báo cáo của VARS, để người dân giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở, cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động,... khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đồng thời tạo điều kiện hoãn nợ, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Ngoài ra, để thị trường bất động sản không bị đổ vỡ, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là luật đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Hoài Lam