Chủ tịch VCCI: Doanh nghiệp huy động vốn phải tạo ra sản phẩm chứ không phải thâu tóm đất đai

Doanh nghiệp trông chờ đất tăng giá là khiếm khuyết lớn

Tại diễn đàn Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022 diễn ra ngày 15.12, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng doanh nghiệp bất động sản đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án.

“Có thể nói 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino lan tỏa đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế”, ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Theo ông Công, tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết room. Chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn.

“Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này”, ông Công đánh giá và đặt câu hỏi “các doanh nghiệp đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?”.

Theo ông Phạm Tấn Công, qua những cơn “sóng gió” này chính là lúc doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững. Theo đó, bền vững từ chính sử dụng và huy động vốn hợp lý.

“Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Công đặt vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Thời kỳ vàng son vốn rẻ đã kết thúc

Ông Công nhận định doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo COVID-19. Do đó, doanh nghiệp cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới…

Đặc biệt, ông Công cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho hay, nguồn vốn tín dụng năm qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý 1, 2/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỉ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỉ USD là M&A và gần 2 tỉ USD là vốn góp cổ phần.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỉ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50% nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, TS Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, ông Lực cho biết đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc để đưa ra các nhóm giải pháp cho vấn đề này.

Trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy, khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Ông Lực cho biết hiện nay Bộ Xây dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Theo ông Lực, thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường 2 năm tới khoảng 600 nghìn tỉ. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỉ. Do đó, tổ chức phát hành cần đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ.

TS Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Lực gợi ý cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Hoài Lam