Năm 2023, ngành bất động sản tiếp tục khó khăn khi các kênh vốn chính bị thắt chặt
Hạ tầng và bất động sản - Ngày đăng : 14:42, 04/02/2023
Ngành bất động sản tiếp tục khó khăn trong năm 2023
Theo báo cáo “Nhìn lại 2022 và triển vọng thị trường vốn 2023” FiinRatings vừa công bố, tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được đặt ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi cấm tổ chức tín dụng (TCTD) mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động; cấm các TCTD cho vay đối với nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai; hạ tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.
Ngoài ra, niềm tin nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Sau sự kiện sai phạm, các dự án bất động sản của các tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng và thu hồi đất; lãi suất tái đầu tư lên tới 20-30% trên nền tảng giao dịch trái phiếu của các công ty chứng khoán; trái chủ yêu cầu mua lại sớm gây căng thẳng cho tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản. Thêm vào đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.
Theo FiinRatings, năm 2023, niềm tin của người mua nhà kỳ vọng tiếp tục giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.
Ngoài ra, Nghị định 65/2022/NĐCP vừa được ban hành cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ. Như vậy, do hầu hết các tổ chức phát hành BĐS là công ty dự án chưa niêm yết, không có doanh thu, các quy định chặt chẽ về hồ sơ chào bán và minh bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp để tái cấp vốn của các doanh nghiệp này.
Năm 2023, FiinRatings cho rằng ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.
“Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp”, FiinRatings nêu.
Năm 2023, các chủ đầu tư có thể phải giảm giá diện rộng
Theo báo cáo của FiinRatings, việc Fed tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản.
Việc lãi suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12-13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao.
Triển vọng 2023, FiinRatings cho rằng chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ.
Ngoài ra, ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng lan truyền khi bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Thêm vào đó, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các chi phí đầu vào tăng. Giá trị này còn được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường này.
Năm 2023, FiinRatings nhận định các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.
Về hỗ trợ của Chính phủ, FiinRatings cho rằng các chính sách mới là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.
“Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ giúp cho thị trường trái phiếu và ngành bất động sản được khơi thông”, FiinRatings nêu.