Nhận diện những rủi ro, bất cập cần khắc phục trong tín dụng bất động sản

Bất động sản luôn được cho vay nhiều nhất

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam tổ chức ngày 8.2, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Hà Thu Giang đánh giá, thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian từ năm 2010 đến nay đã trải qua các giai đoạn từ tăng trưởng nóng, trầm lắng tới phục hồi và phát triển ổn định, NHNN đã linh hoạt sử dụng các công cụ, chính sách để điều hành tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường nhằm tháo gỡ khó khăn và góp phần duy trì sự phát triển ổn định của thị trường này.

Đại diện Vụ Tín dụng các ngành kinh tế khẳng định việc điều hành tín dụng chung cũng như tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã bám sát chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ và mang tính nhất quán, xuyên suốt trong thời gian qua.

NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân; đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với mục đích đầu cơ để bảo đảm an toàn hệ thống…

Tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ tín dụng chung ổn định ở mức 19 - 21%. Tín dụng tập trung chủ yếu vào nhu cầu tự sử dụng (chiếm khoảng 68% dư nợ tín dụng). Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 60%). Như vậy có thể thấy tín dụng BĐS đã tập trung vào đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân, các chương trình tín dụng ưu đãi về nhà ở cũng đã được triển khai hiệu quả tại Ngân hàng chính sách xã hội cũng như các ngân hàng thương mại, góp phần vào sự phát triển lành mạnh, an toàn của thị trường.

Về một số vấn đề cần lưu ý, theo bà Hà Thu Giang, đối với cơ cấu kỳ hạn dư nợ, nhu cầu tín dụng BĐS thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Có hiện tượng tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao; một số tổ chức tín dụng cũng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, với khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án dở dang.

Lãnh đạo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cũng nhận định tín dụng BĐS tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh BĐS, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.

Về chất lượng tín dụng, trong năm 2022, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%)…

Qua tổng hợp báo cáo của các ngân hàng; khó khăn, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án BĐS tập trung ở một số vấn đề.

Trước tiên là hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, đây là vướng mắc rất lớn tồn tại trong thời gian qua.

Về cơ cấu sản phẩm, thị trường đang có sự mất cân đối cung-cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà.

Đặc biệt, hiện nay chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường này, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn và các doanh nghiệp BĐS thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất.

Gần đây, một số doanh nghiệp BĐS có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn (giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của doanh nghiệp BĐS 2 tháng cuối năm là 21,4 nghìn tỉ đồng, trong năm 2023 là 119,1 nghìn tỉ đồng), nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng…

Định hướng trong thời gian tới, bà Hà Thu Giang cho biết NHNN sẽ tiếp tục bám sát chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, điều hành tín dụng theo hướng tập trung đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế, đồng thời góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, điều hành tín dụng BĐS phù hợp để bảo đảm an toàn hệ thống và hỗ trợ thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững.

NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đáp ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS, nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của người dân, doanh nghiệp.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn; tăng cường công tác, giám sát; phòng chống, ngăn ngừa các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng; bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

NHNN phối hợp với các bộ ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.

BĐS luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng

Theo bà Hà Thu Giang, kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13 - 14%) và giữ tỷ trọng từ 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch COVID-19, dư nợ tín dụng BĐS vẫn có sự tăng trưởng, tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 32%.

Doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay khoảng 110.000 tỉ đồng, bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở.

Kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02, tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của chương trình là 29.679 tỉ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của chương trình là 6.276 tỉ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.

Ngân hàng chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng doanh số cho vay 21.602 tỉ đồng, tổng dư nợ 15.440 tỉ đồng chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của ngân hàng này với trên 262.000 khách hàng đang vay vốn.

Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 12.248 tỉ đồng, với gần 24.000 căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở, trên 7.000 căn hộ nhà ở xã hội được mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỉ đồng với trên 29.000 khách hàng còn dư nợ.

H.Đ