Chủ tịch Vương Đình Huệ: Vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ có thực sự do thời hạn sở hữu?

Tiếp tục phiên họp thứ 21, chiều 17.3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ở lần sửa đổi này, dự thảo bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Qua thẩm tra, Thường trực Ủy ban Pháp luật thấy có hai loại ý kiến. Loại thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Theo loại ý kiến thứ nhất, khoản 1 điều 26 của dự thảo luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.

Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài. Như vậy, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

Về quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nói đây là vấn đề hệ trọng và nhạy cảm được nhân dân, cử tri đặc biệt quan tâm và hiện còn nhiều ý kiến khác nhau.

“Nhiều ý kiến quan tâm đến quy định quyền sở hữu chung cư như phương án Chính phủ trình về có thời hạn. Mục đích bảo vệ lợi ích công cộng, vì sức khỏe tính mạng người dân chứ không vì mục đích nào khác, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng thận trọng. Đồng thời, dựa vào các căn cứ cơ sở chính trị vững chắc, căn cứ của Hiến pháp và các pháp luật có liên quan, trên cơ sở các vướng mắc thực tiễn, với tinh thần vướng ở đâu sửa ở đó”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Nhấn mạnh phải “bắt cho đúng bệnh”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề: Vướng trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu nhà chung cư? Do đó các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay đa số ý kiến của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định này. Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt, trái luật quyền sở hữu quyền khác đối với tài sản.

Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Như vậy, quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền đó bị chấm dứt.

Hơn nữa loại ý kiến này cũng cho rằng là không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời gian sử dụng. Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể.

“Đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư mà dân gian nói nôm na là "tuổi thọ" là khái niệm về mặt kỹ thuật xây dựng. Khái niệm về kỹ thuật xây dựng khác với khái niệm về quyền sở hữu - một khái niệm về pháp lý. Nếu quy định như điều 25 dự thảo luật, vô hình trung gây ra sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng”, Chủ tịch Quốc hội nêu.

Ngoài ra, theo Chủ tịch Quốc hội, nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân đã cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu và tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy vấn đề này phải được đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

Hoài Lam