TS Nguyễn Hữu Huân: Để gói 120 nghìn tỉ khả thi, mức lãi suất phải thấp hơn nữa

Cân nhắc giảm thêm lãi suất

Thủ tướng Chính phủ mới đây đã có văn bản về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản (BĐS) theo tinh thần của Nghị quyết số 33.

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi.

Trước đó, phía NHNN đã thông tin chi tiết về gói tín dụng này. Cụ thể, 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank thống nhất sẽ tham gia (mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỉ đồng cho hai đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân). Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói này có thể tăng lên.

Lãi suất cho vay gói này dự kiến sẽ thấp hơn 1,5 - 2% so với mức cho vay thông thường của các ngân hàng.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng gói 120 nghìn tỉ cho thấy sự cố gắng của Chính phủ trong việc hỗ trợ cho người có nhu cầu thực, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, mức hỗ trợ này còn khá ít so với mặt bằng lãi suất hiện đang khá cao. Do đó, cần cân nhắc để giảm thêm nhằm thu hút được người dân tham gia vào gói này.

“Mức lãi vay lĩnh vực BĐS hiện đang dao động từ 13 - 15%, nếu giảm 1 - 2% thì mức lãi vẫn còn khá cao và sẽ khó khuyến khích người dân đi vay mua nhà ở thời điểm hiện tại. Ngoài ra, việc thả nổi theo lãi suất thị trường cũng sẽ là một rủi ro mà người đi mua nhà có thể gánh chịu trong tương lai khi mà lãi suất thị trường tăng”, ông Huân nói.

Ông Huân cũng cho rằng bên cạnh gói 120 nghìn tỉ đồng thì có thể xem xét một gói tương tự gói 30.000 tỉ trước kia nhưng với quy mô lớn hơn cũng như mở rộng đối tượng được xem xét mua NOXH lên.

“Điều này sẽ giúp cho phân khúc NOXH sôi động và sẽ có nhiều nguồn cung được đưa ra thị trường, cũng như người dân có thu nhập thấp có thể tiếp cận dễ dàng để mua nhà hơn, đáp ứng được nhu cầu chính đáng của họ. Tuy nhiên, cũng cần có những biện pháp và quy định để hạn chế tình trạng đầu cơ trong phân khúc này để tránh việc đầu cơ đẩy giá BĐS tăng cao, gây thiệt hại cho người có nhu cầu thực và gây ra tình trạng bong bóng BĐS”, ông Huân nói.

Để gói 120 nghìn tỉ đi vào thực tế, ông Nguyễn Hữu Huân cho rằng cần có quy định cụ thể, rõ ràng, để ngân hàng và người dân có thể dựa vào đó thực thi.

“Người dân khi thấy đã đủ điều kiện đi vay thì có thể đến ngân hàng để vay. Ngân hàng phải đáp ứng nhu cầu vay vốn của người dân khi họ đã đủ điều kiện, không được phép đưa ra các lý do khác để từ chối”, ông Huân nói.

Ngoài ra, theo ông Huân, lãi suất cần phải thấp và cố định trong suốt thời gian vay.

“Theo tôi nghĩ lãi suất ở mức 8% là phù hợp. Phần chênh lệch với giá thị trường thì NHNN hoặc nguồn ngân sách sẽ bù vào cho ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, ngân hàng thương mại cũng nên hỗ trợ một phần lãi suất này để cùng chung tay với Chính phủ thực thi chính sách nhà ở cho người dân”, ông Huân chia sẻ.

Chỉ dựa vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội là không thể

Trong nghiên cứu mới đây, các chuyên gia của Savills cho rằng NOXH là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NOXH là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, phía Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này”, các chuyên gia của Savills phân tích.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

“Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NOXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này”, ông Troy nói thêm.

Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

“Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này”, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết.

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án NOXH đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Trong khi các dự án tại Việt Nam hiện nay vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc.

“Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin rằng sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Hoài Lam