Vẫn tranh cãi không ngớt quanh quy định buộc giao dịch BĐS qua sàn
Hạ tầng và bất động sản - Ngày đăng : 10:35, 28/06/2023
Nhiều lo ngại khi buộc giao dịch BĐS phải qua sàn
Điều 57 của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở, phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này.
Quy định này tiếp tục dấy lên nhiều tranh cãi trong giới chuyên gia, doanh nghiệp và các đại biểu quốc hội.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian sẽ cao hơn (khoảng 2%, thậm chí có thể lên tới 8% giá trị hợp đồng), tăng gấp 20 - 80 lần. Do đó, quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm tăng thủ tục, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian tăng.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên sẽ làm tốt hơn bởi họ được đào tạo chuyên sâu về luật hơn các nhân viên ở sàn giao dịch BĐS. Hơn nữa, việc Luật Kinh doanh BĐS bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian là có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do, tự chủ và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh...
Đại biểu Quốc hội Phạm Thị Kiều (Đắk Nông) cho rằng quy định như dự thảo luật không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch BĐS.
“Dù Điều 57 quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch BĐS”, bà Kiều nói và cho rằng đối tượng khuyến khích ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS.
TS Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cũng cho hay, bên cạnh một số ưu điểm thì giao dịch qua sàn sẽ làm gia tăng chí phí giao dịch thông qua phí dịch vụ phải trả cho sàn. Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên mặc dù mức phí tính theo tỷ lệ giá trị của BĐS được giao dịch không cao nhưng tính theo giá trị tuyệt đối thì lại là số tiền không nhỏ.
Ngoài ra, ông Võ cũng cho rằng điều này phát sinh thêm thủ tục, kéo dài thời gian, giảm tính thanh khoản của hàng hoá bất động sản. Do đó, ông Võ cho rằng không nên buộc tất cả các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch.
GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, Nghị quyết 18-NQ/TW chủ trương bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch, trong đó có bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt… là đúng nhưng điều quan trọng là hiểu Nghị quyết như thế nào và luật hóa như thế nào để chủ trương của Nghị quyết đi vào cuộc sống. Còn dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang theo xu hướng “khuếch trương” giao dịch qua sàn và sàn “làm thay” công chứng.
Theo GS Võ, sàn giao dịch giúp người bán và người mua kết nối về mặt thông tin, phải công khai thông tin về hàng hóa mà họ có, từ đó có thể minh bạch hóa thị trường hơn nhưng không có nghĩa là nghĩ ngay đến việc mọi giao dịch đều phải qua sàn.
"Không có lý gì bắt hai người quen biết nhau muốn mua bán nhà phải dắt nhau lên sàn. Phải rất tỉnh táo và công tâm trong việc luật hóa một Nghị quyết”, GS Võ nhấn mạnh.
Ông Võ cũng lo ngại khi sàn giao dịch BĐS là một dịch vụ do khu vực tư nhân cung cấp, luôn gắn với nhóm lợi ích chủ đầu tư dự án - sàn giao dịch, hầu như không hướng tới cơ chế bảo vệ quyền vào lợi ích của người tiêu dùng.
Giao dịch qua sàn là cơ sở xác định giá đất
Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Cường nhận định, BĐS là một hàng hóa rất đặc biệt khi đưa vào giao dịch. Thực tế, người dân khi đi giao dịch BĐS vẫn tìm đến một người trung gian là những người môi giới, vấn đề là tìm được người chuyên nghiệp.
“Thị trường BĐS có 3 bộ phận cấu thành gồm: Người mua, người bán và môi giới. Ở những nước có thị trường gọi là hoàn chỉnh, môi giới là một nghề chuyên nghiệp và quy định rất khắt khe. Khi hàng hóa BĐS đưa giao dịch thì người môi giới này phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, giá cả thị trường thì người môi giới phải chịu trách nhiệm”, ông Cường nêu.
Vì vậy, ông Cường cho rằng, muốn thị trường BĐS không có tình trạng nhiễu loạn, không có yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật phải tập trung quy định rất chặt chẽ về môi giới và khi hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch thì sàn này phải chuyên nghiệp. Sàn có khả năng trợ giúp cho người mua, người bán và là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường BĐS Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất.
“Khung giá của nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai”, VARS nêu.
Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “hai giá", các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.
Theo cơ quan này, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.
Theo đó, bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất thì mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch.
“Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ”, VARS nêu.
Theo VARS, khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.
Thêm nữa, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.