GS Đặng Hùng Võ: Nên xem xét cho DN vay bằng thế chấp BĐS cho tổ chức quốc tế

Doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận vốn

Tại Hội thảo "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng trong những năm qua, đóng góp của hoạt động BĐS đối với GDP có xu hướng tăng. Giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỉ đồng.

Tính trung bình đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5% vào tăng trưởng GDP).

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp BĐS không dễ dàng do mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường.

“Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn”, ông Khôi nói.

Ông Khôi cũng chia sẻ, quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro đối với tín dụng BĐS giúp lành mạnh hóa thị trường. Tuy nhiên, hiện nay năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Ngoài ra, lãi suất vay theo gói 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội quá cao nên chủ đầu tư và người mua nhà khó khăn.

Do vậy, ông Khôi dự báo thị trường BĐS Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý 2 hoặc quý 3 năm 2024.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, lượng vốn chủ sở hữu của các nhà đầu tư BĐS ở Việt Nam quá yếu. Vốn đầu tư phát triển phải dựa vào nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu và vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, nguồn vốn từ tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu có tỷ suất vốn vay khá cao, không có lợi cho đầu tư phát triển. Sau COVID-19, nguồn vốn từ người mua BĐS hình thành trong tương lai cũng giảm mạnh do các dự án đầu tư không phê duyệt được vì mức độ xung đột pháp luật khá cao giữa các luật có liên quan.

Cơ chế thế chấp BĐS cho tổ chức tài chính nước ngoài

Nêu giải pháp vốn cho BĐS, ông Đặng Hùng Võ cho rằng có thể nghĩ đến khả năng vay vốn đầu tư thông qua cơ chế thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các tổ chức tài chính, tín dụng quốc tế có tiềm lực tài chính mạnh. Giải pháp này đã được áp dụng ở các nước trên thế giới mà Việt Nam có thể cân nhắc áp dụng.

Theo ông Võ, điều quan trọng nhất là việc thực hiện thế chấp phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật Việt Nam. Việc giải quyết các tài sản thế chấp khi không trả được nợ có thể là trực tiếp hoặc gián tiếp theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Theo đó, trong phương án trực tiếp, có thể cho phép doanh nghiệp thế chấp trực tiếp BĐS tại bên cho vay quốc tế đi kèm với những hạn chế nhất định trong việc xử lý tài sản bảo đảm và loại đất được phép thế chấp nhằm giảm tối thiểu rủi ro khi không trả được nợ.

Cụ thể, bên cho vay quốc tế không được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất nhất định, và không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị BĐS thế chấp sau khi chuyển nhượng BĐS đó trên thị trường cho các thực thể trong nước được phép theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

Trong phương án gián tiếp, các tổ chức tài chính quốc tế có thể chỉ định một tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý cho mình để nhận và xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật Việt Nam, khi doanh nghiệp vay tiền không trả được nợ.

“Cơ chế thế chấp thông qua đại lý nhận tài sản bảo đảm là tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn của tổ chức tài chính nước ngoài hoàn toàn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Thực thể nước ngoài không được phép sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, mà chỉ được nhận giá trị tài sản bảo đảm do tổ chức tín dụng làm đại lý xử lý theo pháp luật Việt Nam”, ông Võ nêu.

Ngoài ra, theo ông Võ, việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do các tổ chức tín dụng trong nước thực hiện vẫn phải tuân thủ theo luật của Việt Nam.

“Chính sách thế chấp như vậy hoàn toàn tương đương với chính sách bán nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài mua. Khi hết thời hạn hoặc khi không cần sử dụng thì nhà ở đó được bán cho người có quyền được mua nhà ở tại Việt Nam”, ông Võ nói.

Về rủi ro, ông Võ cho rằng rủi ro lớn nhất là bên cho vay nước ngoài sẽ mua lại hoặc chiếm hữu tài sản bảo đảm là BĐS khi bên nợ không thể trả nợ và tài sản bảo đảm bị xử lý thuộc quyền quyết định của bên cho vay.

“Rủi ro này hoàn toàn có thể loại bỏ khi tổ chức cho vay nước ngoài phải có tổ chức tín dụng trong nước làm đại lý để nhận, quản lý và xử lý tài sản bảo đảm khi bên nợ không trả được nợ. Cơ chế thế chấp này hoàn toàn giống các khoản vay trong nước và tuân thủ pháp luật Việt Nam”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, trong hoàn cảnh thiếu vốn của các doanh nghiệp hiện nay, chính sách mở rộng quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là cần thiết, miễn bảo đảm an toàn về thực thi các chính sách đất đai của Việt Nam và bảo đảm quản lý tốt thị trường vốn tín dụng và thị trường tiền tệ Việt Nam.

Hoài Lam