Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Bỏ phương pháp thặng dư là bước lùi trong định giá đất

Bỏ phương pháp thặng dư là bước lùi

So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất.

Theo đó chỉ còn ba phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết hiện nay theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất, ta có 5 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong số 5 phương pháp, ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp của riêng Việt Nam thì 4 phương pháp còn lại đều là các phương pháp tiên tiến, hiện đại, theo thông lệ quốc tế và tương đồng với các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.

“4 phương pháp định giá đất được coi là những “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại. Vướng mắc của công tác định giá đất không nằm ở phương pháp định giá đất mà nằm ở cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch...), được coi như “nguồn nguyên liệu đầu vào” để định giá đất”, ông Đỉnh nói.

Theo chuyên gia Đỉnh, cơ sở dữ liệu hiện nay còn thiếu và thiếu tin cậy (do thực trạng người dân giao dịch “hai giá” để né thuế) là nguyên nhân khiến “cỗ máy” tiên tiến, hiện đại nhưng sản phẩm định giá đất chưa tốt, được coi là chưa phù hợp mặt bằng thị trường.

Ông Đỉnh băn khoăn: Nếu bỏ phương pháp thặng dư theo đề xuất của Bộ TN-MT thì dùng phương pháp nào để định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án (không qua đấu giá)? Hiện nay tuyệt đại đa số các dự án bất động sản, khi giao đất cho chủ đầu tư thì áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Kể cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá khởi điểm cũng xác định theo phương pháp thặng dư.

“Nếu nghiên cứu phương pháp thặng dư thì có thể thấy nó phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: Đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách cái gì và được hưởng cái gì, rất khoa học và khách quan.

Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, chia sẻ "chênh lệch địa tô", bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu (giá đất, giá bất động sản thực tế giao dịch...) để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này theo tôi là không thuyết phục.

Bình luận về điều này, ông Đỉnh cho rằng nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu (thiếu nguồn nguyên liệu) thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng sẽ rất đáng tiếc nếu loại bỏ phương pháp thặng dư, vì đây hiện là phương pháp sát với thực tiễn nhất. Không nên bỏ đi một phương pháp đang áp dụng hiệu quả và giữ lại phương pháp kém hiệu quả hơn.

“3 phương pháp còn lại khó áp dụng cho tất cả loại đất, nhất là với các dự án BĐS. Đơn cử, phương pháp so sánh chỉ áp dụng trong trường hợp hai khu đất tương đồng nhau, nhưng thực tế rất khó để có sự tương đồng này. Hay phương pháp thu nhập, chủ yếu áp dụng với đất nông nghiệp, dựa trên thu nhập ròng bình quân một năm, thì không thể áp dụng với khu đất có tiềm năng phát triển như dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng đang chịu nhiều khó khăn khi triển khai dự án”, ông Châu nói.

Phá vỡ tính thống nhất giữa các quy định về định giá BĐS

Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế.

Cụ thể, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất).

Phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

VCCI cũng cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá BĐS được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá BĐS có tiềm năng phát triển; được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

“Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan”, VCCI nêu.

Một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi” đây là phương pháp định giá BĐS phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai”.

Bình luận về điều này, VCCI cho rằng nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.

Hoài Lam