Chung cư mini: Nên hoàn thiện pháp lý thay vì cấm hẳn

Liên quan đến vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng tại chung cư mini ở Q.Thanh Xuân, TP.Hà Nội, Chủ tịch UBND TP có công điện gửi các sở ngành và chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã về việc tăng cường công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với loại hình chung cư mini.

Theo đó, Chủ tịch UBND TP giao chủ tịch UBND các quận, huyện, thị xã tổ chức tổng kiểm tra, rà soát 100% các cơ sở, nhà ở nhiều căn hộ, nhà cho thuê trọ trên địa bàn quản lý, đặc biệt là chung cư mini; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm những vi phạm về trật tự xây dựng, PCCC theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, chính quyền Hà Nội cũng yêu cầu các cấp chính quyền, chức năng phải hướng dẫn chủ hộ, chủ cơ sở khắc phục ngay những tồn tại vi phạm về PCCC, đặc biệt là các hành vi vi phạm dẫn đến cháy lớn, cháy gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản; báo cáo đề xuất giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục trước ngày 30.10.2023.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà (Công ty Luật SBLaw) cho rằng luật pháp vẫn chưa có các văn bản pháp luật riêng quy định cụ thể về chung cư mini, dẫn tới tình trạng phát triển tự phát loại hình này, xây dựng trái phép, sai phép.

Theo đó, ông Hà đề nghị cần bổ sung và hoàn thiện khuôn khổ pháp lý của loại hình chung cư này, bởi chung cư mini đang phát triển tại nhiều địa phương. Các vấn đề liên quan đến loại hình chung cư mini cần phải được quy định một cách rõ ràng và cụ thể hơn trong văn bản pháp luật riêng tại Việt Nam để đảm bảo an toàn cho người dân.

Ví dụ cơ quan có thẩm quyền có thể đề ra quy định về giới hạn số tầng xây dựng; cấm xây dựng trong ngõ nhỏ hẹp, phải được thiết kế cửa phụ, thoát hiểm…

Luật sư Hà cho rằng vẫn nên tiếp tục duy trì loại hình chung cư mini thay vì cấm, bởi chung cư mini có nhiều ưu điểm như vị trí nội thành giúp thuận tiện cho việc đi lại, giá cả phù hơp với tài chính của nhiều gia đình, đảm bảo các dịch vụ an ninh, điện nước đi kèm… Ngoài ra, loại hình chung cư mini cũng được pháp luật công nhận và có thể cấp sổ đỏ cho từng căn hộ.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý, cần quy định cụ thể hơn về điều kiện được cấp phép xây dựng những loại hình chung cư mini. Đặc biệt, cần phải có những quy định chặt chẽ hơn về sự đảm bảo an toàn của loại hình nhà ở này.

Trước đó, theo văn bản của Bộ Xây dựng, ở một số địa phương tại các khu vực đô thị đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân đã tự thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Các sai phạm chủ yếu là tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Tình trạng ấy sẽ gây nhiều hệ lụy, như vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.

"Đặc biệt, sự gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này sẽ gây ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan, thiết kế đô thị", Bộ Xây dựng chỉ rõ.

Trong kiến nghị trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng từ năm 2010 đến nay, tại nhiều thành phố lớn trong cả nước nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành. Nhu cầu chung cư mini là có, nhưng TP.HCM không khuyến khích phát triển loại hình này, vì nó gây quá tải hạ tầng.

HoREA cho rằng, sự bất cập của các quy định pháp luật đã “bật đèn xanh” làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini.

Khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó (cấp sổ hồng).

Theo HoREA, quy định trên đang dẫn đến tình trạng xây dựng tràn lan các chung cư mini tại các đô thị lớn, từ đó phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn PCCC, cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân, mà lẽ ra loại nhà này chỉ nên cho phép kinh doanh dạng cho thuê.

Vì vậy, theo HoREA, nên bỏ quy định cho phép làm loại hình căn hộ này. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm bán, cho thuê thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo Luật Nhà ở.

Hoài Lam