Bài toán khó giải: Cấp sổ đỏ cho nhà đất mua bán bằng giấy viết tay

Tại buổi họp báo kinh tế xã hội TP.HCM tuần trước, ông Phạm Duy Hàn, Phó trưởng Phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết Sở đã có báo cáo gửi UBND TP.HCM về vấn đề hồ sơ tự ý tách thửa, chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền bằng giấy viết tay. 

Theo ông Hàn, việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền xử lý về vi phạm đất đai (ví dụ như phạt tiền nếu có). Đồng thời, UBND các quận, huyện phải rà soát quy hoạch, đảm bảo quy định về hạn mức tách thửa cũng như cơ sở hạ tầng.

Thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo Văn phòng Đăng ký Đất đai TP.HCM và các quận, huyện triển khai thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân và đã giải quyết cấp được 1.579.274 Giấy chứng nhận (đạt tỷ lệ 99,19 %).

Tuy nhiên, công tác này còn gặp khó khăn vướng mắc đối với trường hợp người dân tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay, dẫn đến còn một số lượng hồ sơ chưa được giải quyết cấp Giấy chứng nhận do pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ có các quy định khác nhau và cần phải có sự phối hợp xử lý nhiều vấn đề của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thực ra, lâu nay trên địa bàn TP.HCM có không ít hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và có nhà ở kiên cố vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận). 

Những thửa đất nông nghiệp này thuộc trường hợp tách ra từ thửa đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận. Các trường hợp điển hình như hộ gia đình tự tách hộ ra riêng để ở, được thừa kế, được tặng – cho hoặc chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất. 

Việc phát sinh biến động quyền sử dụng đất này diễn ra tại thời điểm TP.HCM không có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, phần lớn là trước thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. 

Sau này, UBND TP.HCM đã ban hành 4 quyết định quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa lần lượt vào các năm 2009, 2012, 2014 và 2017.  Trong đó, quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 với đất nông nghiệp được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. Thửa đất lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án. 

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt và công bố thì không được tách thửa. 

Nếu thửa đất thuộc khu vực không phù hợp để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt và công bố thì người dân được thực hiện các quyền theo quy định. 

Thực trạng cho thấy, nhiều trường hợp người dân chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không phù hợp quy định hoặc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có diện tích rất nhỏ. 

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định “bắt buộc bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, thực tế có không ít các trường hợp giao dịch, chuyển quyền bằng giấy viết tay, không loại trừ giả tạo giấy tay, xác lập thời điểm mua bán không trung thực, là không đúng quy định. 

Ngoài ra, nhiều trường hợp còn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc không đăng ký biến động theo quy định.

Để giải quyết tình trạng trên và nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với UBND các quận, huyện và TP.Thủ Đức căn cứ tình hình của địa phương để xây dựng kế hoạch phối hợp, triển khai thực hiện theo quy định.

Trong đó cần phân loại các dạng hồ sơ, xác định thời gian thực hiện, xây dựng cơ chế phối hợp của các cơ quan, đơn vị trong việc xử lý các vấn đề có liên quan; đảm bảo các điều kiện về cơ sở hạ tầng và quy hoạch, không để xảy ra tình trạng phân lô, tách thửa, xây dựng không đúng quy định.

Đối với nhóm hồ sơ chưa tiếp nhận giao Sở Tài nguyên và Môi trường, các quận, huyện và TP.Thủ Đức hệ thống các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, có kế hoạch công khai thông tin rộng rãi và tuyên truyền, yêu cầu người dân thực hiện theo đúng quy định; kiểm tra xử lý các trường hợp vi phạm (nếu có).

Hồ Đông