Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Việc này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Lý do là đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng với quy định này, rủi ro pháp lý đối với người mua sẽ bớt đi, đồng thời, trách nhiệm đối với chủ đầu tư lớn hơn.

Ông Hùng cho hay việc sửa đổi quy định về “đặt cọc” tối đa 5% giá bán là cần thiết. Thực tế, mức 5% sẽ giảm thiểu được việc chủ đầu tư nhận huy động vốn quá nhiều từ khách hàng.

“Đây là mức đặt cọc khác với huy động vốn, góp phần ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư mập mờ giữa hai hình thức này, liên tục huy động vốn từ khách hàng bằng việc yêu cầu nhiều lần chuyển tiền cọc lên tới 15% giá trị hợp đồng”, ông Hùng nêu.

Hơn nữa, luật sư Hùng cũng cho rằng quy định đặt cọc của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) như trên sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Lý do ở chỗ bản chất của đặt cọc là đảm bảo giao dịch được thực hiện. Đối với bên mua, thuê mua, sau khi đặt cọc, quyền lợi được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua.

Tuy vậy, không ít chuyên gia, khách hàng cũng lo ngại nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này có thể không đạt như mong muốn.

Luật sư Hùng cho hay những lo ngại nói trên hoàn toàn có cơ sở. Theo ông Hùng, về thời điểm đặt cọc, luật quy định khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có thể nói kiểm soát khá chặt chẽ.

“Thời điểm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, không cần thiết phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ đầu tư có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán và thu tiền thanh toán theo thỏa thuận, không bị giới hạn 5%. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư lách luật bằng thỏa thuận khác, không phải đặt cọc”, ông Hùng nêu.

Luật sư Hùng cũng cho biết trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật như “hợp đồng góp vốn”, "hợp đồng hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết”, “hợp đồng vay vốn”, “hợp đồng giữ chỗ”, “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở”...

“Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ”, ông Hùng nêu.

Do đó, về lâu dài, ông Hùng cho rằng thị trường BĐS phải hoạt động một cách minh bạch hơn, theo đúng quy luật. Quyền lực giữa người bán và mua sẽ cân bằng hơn. Đến thời điểm đó, những chiêu trò lách luật như vậy không còn ý nghĩa và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp làm ăn rõ ràng, minh bạch, vì quyền lợi khách hàng.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định đặt cọc là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự, được quy định tại điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo ông Châu, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà trên giấy, nhất là đất nền. Điều này dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất đã lợi dụng khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nhận tiền đặt cọc của khách hàng với trị giá lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% trị giá tài sản giao dịch.

“Thậm chí giới đầu nậu, cò đất còn lập cả dự án ma không có cơ sở pháp lý nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba”, ông Châu nêu.

Hoài Lam