Giá nhà neo cao, DN kêu khó

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, giá nhà vẫn liên tục tăng. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, tất cả quận đều tăng giá bán so với quý trước.

Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng/m². Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm.

Còn theo báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá căn hộ TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Điều đáng nói, trong bối cảnh thị trường ảm đạm, DN “than” khó khăn vì thiếu vốn, nghẽn dòng tiền thì giá nhà vẫn không giảm. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời, còn DN thì vẫn tiếp tục khó khăn vì thiếu vốn.

Dù cho việc giảm giá nhà còn liên quan đến nhiều vấn đề như tài sản bảo đảm hay lợi ích của nhà đầu tư F0… nhưng theo các chuyên gia, việc “hạ nhiệt” giá nhà cần được các DN tích cực thực hiện.

Tại hội nghị mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: “DN BĐS phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Qua 2 hội nghị về BĐS, Thủ tướng đã đề nghị điều này nhưng đến nay chưa được triển khai tích cực”.

Phân tích thêm, Thủ tướng cho rằng các DN BĐS đang kêu khó tiếp cận vốn. Nhưng trong những năm qua, BĐS tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi "một chiều" thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?

Theo Thủ tướng, lúc bình thường thì có chính sách bình thường, lúc không bình thường phải có chính sách không bình thường. Lúc khó khăn phải có chính sách trên tinh thần "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ" thì mới là phù hợp, đúng đắn, thúc đẩy được sự phát triển.

Trong văn bản mới nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm của các DN BĐS cần phải được các DN trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Điều này nhằm cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thà bán lỗ còn hơn vay lời

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng giai đoạn 2019 - 2022, giá BĐS tăng nhanh, nhưng hiện nay, nhiều chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên mức giá BĐS cũ, thậm chí tăng giá, rất ít đơn vị chịu hạ giá bán.

“Nếu giá sản phẩm vẫn cao thì sẽ không có người mua, DN tiếp tục khó khăn về nguồn vốn (vốn dĩ đã khó bởi kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng chưa được khơi thông)”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, trong bối cảnh khó khăn, thậm chí cần chấp nhận việc bán lỗ, hạ giá sản phẩm, đẩy nhanh tốc độ bán hàng để đẩy nhanh vòng quay tiền tệ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), đối với các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp thì đã có một số DN, chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán. Tuy nhiên, mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”.

Lý do là chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và có cả “chi phí không tên”.

Ví dụ, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng… chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; 30% đối với dự án nhà phố; 20% đối với dự án nhà biệt thự…

Ngoài ra, chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành…

“Tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện “trơn tru” trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều. Điều này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân”, ông Châu nêu.

Trong kiến nghị, ông Lê Hoàng Châu đề nghị các DN BĐS giảm giá bán, giảm bớt lợi nhuận, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi nhằm kích cầu tiêu dùng. Điều này cũng để tăng “niềm tin thị trường”, tạo dòng tiền và thanh khoản cho DN theo kinh nghiệm của ông bà ta là “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.

Ông Châu cũng đề nghị các DN BĐS cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030”; xây dựng lại nhà chung cư cũ…

Đại diện HOREA kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đây cũng là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm “bình ổn” giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Lam Thanh