Áp lực dòng tiền chưa vơi

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường BĐS. Trong 2 năm qua, doanh nghiệp (DN) BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng.

Theo đó, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

“Áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới”, VARS nêu.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường BĐS chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực BĐS có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng, cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS thì đến năm 2023 nó đã tăng lên tới 26%. Ngược lại, năm 2022, khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31.11.2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt hơn 1 triệu tỉ đồng, tăng 28.614 tỉ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tăng khoảng 27% so với cả năm 2022.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển bất động sản trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp.

Tín dụng cho người vay mua nhà giảm và chưa có dấu hiệu cải thiện do cơ cấu nguồn cung không phù hợp, lo ngại rủi ro lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi và thu nhập sụt giảm trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

Còn về TPDN, giai đoạn 2018 - 2021 thì TPDN không ngừng tăng trưởng. Các DN BĐS đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành TPDN giảm mạnh 64,4% so với năm 2021, ước đạt 269.733 tỉ đồng.

Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 1/3 tổng giá trị TPDN BĐS phát hành năm 2021.

Giảm giá bán, tái cơ cấu để có dòng tiền

Thông tin với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng cơ cấu vốn của các DN BĐS đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua.

Theo ông Thịnh, trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo chiều hướng DN ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

“Các DN không nên đổ lỗi là ngân hàng không chịu cho vay, bởi ngân hàng cũng là doanh nghiệp, họ phải tuân thủ các tiêu chí để đảm bảo an toàn hệ thống. Thực tế năm qua, tín dụng cho BĐS cũng vẫn khá cao”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, các DN nên tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, giảm giá bán mạnh hơn nữa để có thêm nguồn tiền từ khách hàng. Thay vì làm cùng lúc nhiều dự án như trước thì nên cắt giảm, tập trung vào vài dự án khả thi trước, chứ nếu không chịu bán bớt dự án, không hạ giá sản phẩm thì rất khó để có dòng tiền.

“Giai đoạn khó khăn không chịu hạ giá bán, cứ ôm tài sản đó vào mình chờ thị trường lên mới bán thì nguy cơ vỡ nợ rất cao”, ông Thịnh nói.

TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho biết ngay trong tháng 1 này, có 15.600 tỉ đồng TPDN lĩnh vực BĐS đáo hạn. Đỉnh điểm tháng 3.2024, có đến 23.300 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn.

Trước những khó khăn về dòng tiền, ông Lực cho hay DN cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn, nhất là trong năm 2024. Ngoài ra, cần đa dạng hóa nguồn vốn khi ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, tiền từ khách hàng, quỹ REIT, thuê tài chính…

Nêu giải pháp khơi thông nguồn vốn, VARS cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp các DN có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Ngoài ra, cần nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình; nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại…

Lam Thanh