Giá chung cư tăng, lệch pha phân khúc vẫn lớn

Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², còn căn hộ 30 triệu đồng/m² gần như biến mất.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp - có nhu cầu rất lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018-2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 - năm chưa xảy ra dịch COVID-19 - xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m², trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán. Tuy nhiên, để có thể cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, cần có sự "chung tay, góp sức", thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý nhà nước tới các doanh nghiệp, ngân hàng.

Thêm nữa, doanh nghiệp BĐS cần liên tục đổi mới sáng tạo, nghiên cứu, áp dụng các thành tựu công nghệ để nâng cao năng lực quản trị, kiểm soát rủi ro, giảm thiểu chi phí.

Doanh nghiệp giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính bình luận, dù khan hiếm nguồn cung nhưng việc giá nhà tăng mạnh những năm qua và không giảm dù thị trường khủng hoảng là rất bất thường.

“Các doanh nghiệp vừa than khó về vốn nhưng vẫn neo giá cao hoặc giảm không đáng kể. Để giải quyết khó khăn, các doanh nghiệp cần phải giảm giá nhà mạnh mẽ hơn nữa, thậm chí chấp nhận bán lỗ để vừa có thể huy động được tiền từ khách hàng, vừa tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân”, ông Thịnh nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRRE cho rằng về lâu dài, để làm chậm xu hướng tăng giá nhà thì cần làm cho việc mua nhà dễ dàng hơn. Theo đó, cần ưu tiên cho các sản phẩm tầm trung, bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Ngoài ra, nguồn tài chính hỗ trợ cho người mua nhà cần dễ dàng và đúng đối tượng.

Thêm nữa, cần phát triển quỹ đất, mở rộng hạ tầng, hỗ trợ quỹ nhà ở giá rẻ. Có thể hỗ trợ thuế, thủ tục, lãi vay cho những sản phẩm nhà giá rẻ. Đặc biệt, ông Kiệt cho rằng cần khai thông các vướng mắc pháp lý, cân bằng nguồn cung cho thị trường cũng sẽ giúp hãm đà tăng giá.

Ông Kiệt cũng đề nghị khuyến khích các chủ đầu tư bắt tay vào hiện thực hóa cam kết nguồn nhà giá rẻ thông qua hỗ trợ quỹ đất, nguồn vốn rẻ, giảm thuế, giảm tải thủ tục pháp lý. Ngoài ra, cần có quy trình bán hàng phù hợp cho đúng đối tượng, tránh trường hợp đầu cơ bán lại, đẩy giá; hỗ trợ người mua nhà đúng đối tượng và đúng nhu cầu.

VARS cho rằng về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của BĐS.

Ngoài ra, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi "gây khó" cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án, tránh phát sinh các "chi phí bôi trơn", vô hình trung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm.

Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Cần có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp BĐS, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Theo đó, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động cũng là cách doanh nghiệp có thể áp dụng. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Sơn Lam