Giá chung cư tiếp tục tăng

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023.

Trên thực tế, nhiều người mua/bán và các môi giới bất động sản (BĐS) cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt ở đô thị rất lớn. Trong khi đó, thời gian qua nguồn cung bị ách tắc bởi các vướng mắc pháp lý. Điều này dẫn đến giá chung cư liên tục tăng.

“Khi pháp lý được cải thiện, nguồn cung được khơi thông thì giá chung cư mới có thể hạ nhiệt”, ông Quê nói và cho biết thời điểm đó có thể bắt đầu từ năm 2026.

Ông Quê cũng cho rằng hiện nay lãi suất đang hạ nhiệt, người dân bắt đầu rút tiền gửi ngân hàng chuyển sang các kênh đầu tư khác. Trong đó, BĐS đang là một trong những lựa chọn. Thời gian tới, lãi suất có thể tiếp tục giảm, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá”, mà sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung-cầu.

Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023.

Thị trường chung cư TP.HCM trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao nên giá chung TP.HCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn.

Còn tại Hà Nội, theo ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Chuyên gia Quốc Anh phân tích dựa trên dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn: “Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8.2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12.2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2.2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8.2023”.

Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị nhà đầu tư và người mua bán BĐS cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự".

Ông Quốc Anh cho rằng "Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8.2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh".

Kỳ vọng BĐS nhà ở phục hồi

Các chuyên gia của VISRATING kỳ vọng ngành BĐS nhà ở Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2024, sau khi trải qua thời kỳ suy giảm lớn nhất 10 năm qua với giao dịch mua nhà ảm đạm và tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu ở mức cao.

Sự phục hồi chủ yếu được thúc đẩy bởi tâm lý thị trường cải thiện nhờ các biện pháp hỗ trợ phát triển dự án mới và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tốt hơn. Khả năng trả nợ sẽ ổn định trở lại khi dòng tiền cải thiện nhưng vẫn còn yếu vì đòn bẩy vay nợ cao.

Thêm nữa, các luật mới về BĐS sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, đồng thời môi trường lãi suất thấp và hạ tầng giao thông phát triển sẽ thúc đẩy tâm lý người mua nhà.

Các luật mới cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy phê duyệt pháp lý cần thiết để thương mại hóa các dự án mới, hướng dẫn các chủ đầu tư phát triển dự án một cách thận trọng và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Thực tế, kể từ nửa cuối năm 2023, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án có xu hướng tăng lên.

Ngoài ra, các nỗ lực hiện tại nhằm cải thiện kết nối hạ tầng giữa các thành phố lớn ở Việt Nam và chi phí tài chính thấp sẽ kích thích nhu cầu người mua nhà và thúc đẩy giao dịch mới. Qua đó, doanh số bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng trong giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn kể từ quý 4/2023 sẽ tiếp tục trong năm 2024, trong khi nhu cầu đối với các phân khúc có tính đầu cơ như BĐS siêu sang hoặc BĐS chỉ để đầu tư sẽ vẫn ở mức thấp”, VISRATING nêu.

Tuy vậy, VISRATING nhận định khả năng trả nợ vẫn ở mức yếu ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 8,7 lần trong năm 2023 từ mức 7 lần trước đó do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.

Ngoài ra, có khoảng 130 nghìn tỉ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn vào năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua. Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý và/hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu, do đó cần tái cấp vốn nhiều nhất.

Khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn cải thiện sẽ giúp giảm bớt rủi ro tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý 4/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh BĐS đã tăng đáng kể ở mức 28% trong 2023 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.

VISRATING đánh giá phát hành trái phiếu BĐS cũng bắt đầu phục hồi từ nửa cuối 2023, trong bối cảnh tâm lý thị trường cải thiện và lãi suất thấp. Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh.

Lam Thanh