Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng.

Điều này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường.

“Thị trường lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, phân khúc này luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, điều này tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Chủ tịch HoREA cho rằng do vướng mắc pháp lý, tại TP.HCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện.

Hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng, trong đó cần phải ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”; còn đối với “phần lỗi” của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng.

“Có thể nói, trong giai đoạn 2017-2023 thì 4 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Điều này vừa do tác động của đại dịch COVID-19, các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta”, ông Châu nhận định.

Theo đó, “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý 1/2023 và kể từ sau đó thì thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Dự báo thị trường sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi.

Còn trong quý 1/2024, ông Châu cho biết chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4m² ; chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Ngoài ra cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 07 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy, ông Châu cho rằng trong năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Lam Thanh