Ông nhìn nhận thế nào về bức tranh thị trường BĐS quý 1/2024?

- Ông Lê Hoàng Châu: Trong giai đoạn 2017 - 2023 thì 4 năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS do tác động của đại dịch COVID-19 và các “xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực. Điều này làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS nước ta.

Những biến động trên đã cho thấy “vùng đáy” khó khăn của thị trường BĐS rơi vào quý 1/2023, bởi lẽ đến hết quý này thì thị trường BĐS rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất -16,2%, nhưng kể từ quý 2/2023 thì mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi.

Đến hết 6 tháng, thị trường BĐS còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn tăng trưởng âm -6,38%.

Do đó, hoàn toàn có thể nhận định là thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Dự báo thị trường sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi, do độ trễ của chính sách và độ trễ của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính “đặc thù” của các dự án bất động sản.

Vậy theo ông nguồn cung dự án có cải thiện trong năm nay?

- Trong quý 1/2024, nguồn cung dự án vẫn ít ỏi. Tại TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4m².

Ngoài ra, cũng chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Trong quý 1/2024, cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường BĐS TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, nhất là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đang được đề xuất có hiệu lực sớm hơn 6 tháng. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?

- Nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm các luật trên, đồng thời xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội, cũng như ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành các luật liên quan có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của 148 dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM.

Những vướng mắc pháp lý” đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Giải quyết nút thắt này đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động “tích cực”, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Vậy nếu các luật trên không có hiệu lực sớm thì sao? Thưa ông?

- Nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1.7.2024 thì sẽ có tác động “làm chậm” tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS.

Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở” (quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch) nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên “đất của chính mình” do không đáp ứng quy định tại khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024.

Điều này sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông có thể nêu một số ví dụ?

- Ví dụ tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ, bao gồm nhà ở thương mại. Theo đó, đã có 3 doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hơn 1.000ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, cả 3 doanh nghiệp trên đây đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Hoặc một ví dụ khác, TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) nên không được công nhận chủ đầu tư.

Một công ty BĐS V đã mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Tân có diện tích hơn 6ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhưng điều oái oăm là công ty V thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng công ty V lại cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do công ty đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất.

Ông có khuyến cáo gì để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững thời gian tới?

- Tình hình thị trường BĐS bị khủng hoảng “bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn” trong các năm qua làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn, thậm chí có một số doanh nghiệp bị phá sản.

Xét về mặt chủ quan thì có phần “trách nhiệm” của không ít doanh nghiệp bất động sản và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu.

Các doanh nghiệp BĐS nên nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, cũng như công tác quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn, để rút ra những bài học kinh nghiệm quý giá, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Xin cảm ơn ông!

Lam Thanh