Mất cân đối nghiêm trọng

Trong Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2024, Bộ Xây dựng khẳng định tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m²) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán.

Cơ cấu sản phẩm của các dự án căn hộ chung cư mất cân đối khi căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m² đến dưới 50 triệu đồng/m²) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m²).

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, thậm chí không còn khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng kể từ đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng có giá bán từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Đáng nói, mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán tốt. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Vì sao “tuyệt chủng”?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng nhu cầu đối với BĐS đang tăng mạnh, trong khi nguồn cung lại ít ỏi đã dẫn đến mức giá trên thị trường vẫn ở mức cao. Không chỉ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hiện cũng có giá khá cao và khan hiếm, khi nhu cầu của người dân đối với phân khúc vừa túi tiền rất lớn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết sở dĩ nhà ở bình dân vắng bóng là do giá BĐS liên tục tăng cao. Giá BĐS thiết lập mặt bằng cao do các yếu tố cấu thành như chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo nên áp lực tăng giá. Nguồn cung khan hiếm khiến các dự án mới có giá mở trung bình là trên 60 triệu đồng/m² nhưng mức hấp thụ vẫn khá.

VARS cho rằng nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Ngoài ra, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Tiếp theo, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Cần sự can thiệp mạnh mẽ của nhà nước

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía nhà nước.

Theo đó, nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Ngoài ra, cần ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư; đề xuất "cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

VARS cũng cho rằng nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ.

"Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ", VARS đề xuất.

VARS cũng cho rằng nhà nước cũng cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất; thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép…

Lam Thanh