UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20.12.2024 về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31.12.2019 về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo quy định mới, vị trí đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng và khoảng cách tiếp cận đường, phố có tên trong bảng giá đất.

Theo quyết định mới này, bảng giá đất ở vị trí 1 tại các quận nội thành Hà Nội có giá trên dưới 100 triệu đồng đến dưới 700 triệu đồng/m2. Trong đó, mặt bằng giá đất tại các tuyến đường ở quận Hòa Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa… vẫn đắt đỏ hơn cả.

Đơn cử, theo quy định bảng giá đất ở phố Hàng Đào; đoạn đường từ Lê Thành Tông đến Quán Sứ; đoạn đường từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo; Hàng Ngang; Đinh Tiên Hoàng… có giá lên đến hơn 695,3 triệu đồng/m2.

Tại quận Ba Đình, đất giá trị cao nhất ở vị trí 1 là đường Phan Đình Phùng (địa phận quận Ba Đình) lên tới hơn 450,8 triệu đồng/m2, hay tại đường Điện Biên Phủ là hơn 425,9 triệu đồng/m2…

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 - cho rằng bảng giá đất mới cao hơn khá nhiều bảng giá đất cũ nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất mới không tác động quá nhiều đến thị trường bất động sản Hà Nội.

Tuy nhiên, theo ông Quê, thời gian qua, công tác đấu giá vẫn còn nhiều bất cập, bảng giá đất mới này lại có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá đất.

“Bảng giá đất mới khiến giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính”, ông Quê nói.

Ngoài ra, theo ông Quê, việc đền bù lâu nay ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung gặp nhiều khó khăn do khung giá đất thấp khiến cho bảng giá đền bù thấp khiến người dân không đồng thuận trong việc di dời. Bảng giá đất nâng lên tuy chưa tiếp cận giá thị trường nhưng người dân đỡ thiệt thòi hơn.

Bên cạnh đó, ông Quê cũng cho rằng việc tính giá đất cho các dự án nhiều năm qua bị kéo dài, đặc biệt trong giai đoạn 2022-2024 do chờ Luật Đất đai mới. Việc ban hành bảng giá đất góp phần đẩy nhanh thủ tục đầu tư, nhà đầu tư cũng nhìn rõ hơn bài toán kinh doanh, cán bộ thực hiện công tác định giá đất cũng yên tâm trong việc chấp hành nhiệm vụ.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về điều chỉnh bảng giá đất, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần.

Theo đó, về mặt tích cực, việc “đẩy” giá đất cao tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, tăng theo.

Đơn cử trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất.

“Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp 5, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm”, ông Đỉnh nói.

Ông Đỉnh lấy ví dụ: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Tại tờ trình về việc điều chỉnh bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đánh giá: "Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn mức cùng vị trí tại bảng giá đất của thành phố bình quân 250%".

Bảng giá đất cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất.

Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Sở này cũng khẳng định bảng giá điều chỉnh không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, nó góp phần tích cực trong giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư và phát triển Thủ đô.

"Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tốt hơn, khuyến khích người dân chấp hành chính sách giải phóng mặt bằng", Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lập luận.

Lam Thanh