Sea Holdings dùng tài sản tại dự án Fresca Riverside đi vay mượn ngân hàng

Dự án Fresca Riverside (Q. Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty CP bất động sản Sea Holdings làm chủ đầu tư được thiết kế với quy mô 6.728m², tổng cộng 398 căn hộ với chiều cao 16 tầng, hai tòa tháp.

Từ giữa năm 2018, hiện trường dự án chưa có bất kỳ một động thái khởi công nào, cỏ mọc xanh um, máy móc im lìm nhưng trao đổi với nhân viên kinh doanh của Sea Holdings thì được cho biết đã nhận tiền của khách hàng cho dự án này hết 15 tầng. Từ đó, việc giao dịch rầm rộ đã diễn ra.

Hiện tại dự án đã cất nóc với tiến độ thi công khá nhanh. Tuy nhiên, dự án này vẫn còn những hợp đồng vay mượn với ngân hàng chưa được giải chấp. Cụ thể hơn, Sea Holdings đang dùng tài sản tại dự án này vay mượn với Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong và đăng ký giao dịch bảo đảm tại hợp đồng số 453/2017/HDBD/DTA/03 được ký ngày 24.7.2018. Từ đây nhiều tài sản dự án Fresca Riverside mà tiền thân là Chung cư Bình Chiểu lô I tại Thửa đất số: 124-30, Tờ bản đồ số: 74, P. Bình Chiểu, Q. Thủ Đức, TP. HCM nằm trong trong các khoản vay. Đáng nói, đến này các khoản vay vẫn chưa được giải chấp.

Trong khi những năm qua, dù nhiều lần sở xây dựng các tỉnh, thành phố có công bố danh sách dự án chung cư bị cầm cố nhưng chủ đầu tư vẫn mang ra giao dịch với khách hàng. Tình cảnh nhiều rủi ro hiện nay rõ ràng hơn bao giờ hết. Tất nhiên, pháp luật quy định về điều kiện mở bán hay huy động vốn đều rõ ràng, chỉ là chủ đầu tư vì lợi ích của mình mà... giả đò ngó lơ.

Luật sư Trương Minh Hiếu từ Văn phòng Luật sư Huỳnh Minh Luật (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: “Ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua bằng nhiều hình thức khác nhau”.

Dòng tiền của khách hàng không được cơ quan nào giám sát minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

Căn cứ vào khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp khách hàng và ngân hàng đồng ý, luật sư Hiếu khẳng định thêm. Trong đó, giải chấp được hiểu là giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Mặt khác, tại điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán. Nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, Sở Xây dựng TP.HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở). Từ đó dẫn đến nghịch lý, ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản ấy). Nếu xảy ra tranh chấp, chính khách hàng phải khởi kiện chủ đầu tư trong một vụ án dân sự để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình, luật sư Hiếu viện dẫn Nghị định trên.

Cuối cùng vẫn là người mua nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng có ai lại muốn hay đồng ý chuyện căn hộ hay đất dự án mà mình mua lại bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng. Bản thân chủ đầu tư cũng chẳng dại gì thông tin dự án được cầm cố cho ngân hàng đến tai khách hàng. Mà chuyện cầm cố dự án này thường chỉ phía chủ đầu tư và phía ngân hàng nắm rõ mà thôi.

Và đó là điều mà chuyên gia tài chính - kinh tế Nguyễn Trí Hiếu từng nhận định: “Việc cầm cố dự án rồi vẫn tiếp tục giao dịch với khách hàng là không thể chấp nhận được. Đó là hành vi lừa đảo”.

Hồ Đông