Tiền chuyển đổi đất giảm mạnh, chuyên gia vẫn lo 'không công bằng'

Bộ Tài chính vừa trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc sau:

Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở: mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hiện nay là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và đang được nghiên cứu sửa đổi).

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở: mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng đây là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao. Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, vấn đề lớn nhất sẽ nằm ở điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).

Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này.

Như vậy, theo ông Đỉnh, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục; nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này (cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể)”, ông Đỉnh nói.

Vô hình trung, chính sách mới mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có động lực… chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên… chịu thiệt thòi. Ngược lại, những người có suy nghĩ “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi.

“Điều này dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người đã sớm nộp tiền sử dụng đất phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ nghị quyết mới”, ông Đỉnh nói.

Theo ông Đỉnh, để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, cần sửa điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 1.8.2024 cho đến nay).

Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo sự đồng thuận từ phía người dân.

“Nhìn xa hơn, đây cũng là một kinh nghiệm quý giá về xây dựng chính sách, đặc biệt là những chính sách có ảnh hưởng cực kỳ lớn đến sinh kế, đời sống dân sinh...”, ông Đỉnh nêu.

Theo vị chuyên gia, chính sách, pháp luật phải được xây dựng với một tầm nhìn dài hạn, một nền tảng tư duy bài bản, có đánh giá tác động thực chất. Pháp luật ổn định, có tính kế thừa... cũng là một thành tố quan trọng cho tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị cần điều chỉnh theo hướng giảm so với dự thảo.

Cụ thể, tỷ lệ thu đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở chỉ nên ở mức 20% tiền sử dụng đất, và đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở là 30%, thay vì mức 30% và 50% như dự thảo hiện nay. Mức đề xuất này vừa hợp lý vừa nhẹ gánh tài chính hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.

Cũng theo ông Châu, đối với quy định về phạm vi áp dụng, mức thu nói trên chỉ tính lần duy nhất cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đổi nốt phần diện tích còn lại trong cùng thửa đất đã được chuyển mục đích một phần trước đó.

Khi đó, việc thu tiền sử dụng đất ở lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải căn cứ theo các quy định chung tại nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong thực thi.

Ông Châu nhấn mạnh, quy định với tỷ lệ 20 - 30% không chỉ giảm áp lực tài chính, mà còn mang lại sự đồng bộ trong quá trình áp dụng ở phạm vi toàn quốc. Việc này sẽ giúp các địa phương thuận tiện hơn khi triển khai, đồng thời đảm bảo tính “công bằng và hợp tình hợp lý”.

Lam Thanh