2 kịch bản tăng giá nhà ở nếu khống chế được dịch COVID-19

2 kịch bản tăng giá bất động sản

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định rằng, dịch COVID-19 kéo dài đang và sẽ tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài.

Hiện tại, với việc tạm ngừng các chuyến bay và thắt chặt cấp thị thực, khách nước ngoài sẽ khó tiếp cận thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nhóm khách đầu tư cho thuê cũng chịu ảnh hưởng từ việc hạn chế chuyến bay và di chuyển giữa các tỉnh. Nhóm khách mua để ở sẽ khó sử dụng vốn vay ngân hàng do lãi suất biến động và ngân hàng có thể sẽ áp dụng các tiêu chuẩn cao hơn trong việc chứng minh thu nhập và phương án trả nợ vay.

Do vậy, bà Dung đã đưa ra 2 kịch bản tăng giá căn hộ theo thời gian nếu khống chế được dịch COVID-19.

Kịch bản thứ nhất: nếu dịch COVID-19 được kiểm soát trước tháng 6.2020, giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn chỉ 1-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung.

Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm. Các dự án hạng sang được cấp phép tại quận 1 và quận 3 có giá bán dự kiến tăng 5-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm.

Lượng giao dịch dự kiến giảm 3% so với năm 2019 chủ yếu do giảm lượng giao dịch ở các dự án cao cấp và hạng sang do tác động của dịch. Trong khi đó, nguồn cung mới đạt khoảng 28.000 căn, số căn tiêu thụ đạt 29.000 căn, giảm 5% so với 2019.

Kịch bản thứ hai, nếu dịch bệnh kéo dài đến tháng 9.2020 thì sự ảnh hưởng lên thị trường sẽ rõ rệt hơn với lượng căn hộ chào bán giảm hơn 40% theo năm, còn khoảng 15.000 căn. Lượng căn hộ giảm dự kiến tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Giá bán sơ cấp giảm 5% do lượng hàng chào bán tập trung chủ yếu tại phân khúc trung cấp. Lượng giao dịch giảm mạnh do tác động của dịch làm hạn chế các sự kiện mở bán tập trung. Lượng giao dịch dự kiến đạt 13.575 căn trong năm 2020, giảm 55% so với năm 2019.

"Việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người đã tác động đến cách thức bán hàng của sản phẩm nhà ở. Các chủ đầu tư đã nhanh chóng có phương án bán hàng trực tuyến như sử dụng ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng, phim thực tế nhà mẫu... Ngoài hoạt động bán hàng, các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án đang dần trở nên quan trọng hơn. Khi dịch COVID-19 bùng phát, người mua để ở và nhà đầu tư giờ đây chú trọng nhiều vào chất lượng quản lý dự án, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác”, bà Dung nói.

Nguồn cung giảm mạnh, giá tăng cao

Bà Dương Thùy Dung cho biết thêm, trong quý 1/2020, dịch COVID-19 cùng với vấn đề chậm cấp phép và kỳ nghỉ Tết dài đã làm giảm nguồn cung chào bán tại TP.HCM. Một số dự án tại Nhà Bè, quận 2, quận 9, quận 10 đã tạm hoãn sự kiện chào bán trong quý này vì quy định hạn chế các sự kiện đông người của Chính phủ nhằm chống sự lây lan của dịch.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m², tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng này đến từ các dự án mới mở bán tại phân khúc trung cấp có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15%-30%. Với việc khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt, các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quý trước, cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%.

Đáng chú ý, đại diện từ CBRE nói rằng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá tăng cao thì tình hình tiêu thụ vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, với tình hình dịch COVID-19 ngày càng nghiêm trọng từ giữa tháng 3 và lệnh cấm hội họp đông người nghiêm ngặt hơn thì lượng quan tâm của người mua giai đoạn này đã giảm nhiệt.

"Với lệnh cách ly toàn xã hội trong 15 ngày bắt đầu từ tháng 4, các dự án sẽ phải tiếp tục dời ngày mở bán. Nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần trong nửa cuối năm và đạt khoảng 28.000 căn cho cả năm nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong quý 2/2020. Sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2 và quận 9", bà Dung dự báo.

Phan Diệu