Nhiều chung cư xuống cấp, phí bảo trì bị chủ đầu tư chiếm dụng

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc quản lý, vận hành chung cư hiện nay còn nhiều bất cập. Cụ thể, TP.HCM đang có 1.401 chung cư. Trong số này, chung cư xây dựng trước năm 1975 là 474 nhưng hiện đã xuống cấp nghiêm trọng nên UBND các quận, huyện đang quản lý và tháo dỡ khi cần thiết. Còn lại là chung cư xây dựng sau năm 1975 đến nay.

Riêng các chung cư xây dựng từ sau năm 1975 đến năm 2005 (thời điểm Luật Nhà ở được ban hành) phần lớn đã có dấu hiệu xuống cấp. Hầu hết các chung cư không có thang máy. Một số chung cư có thang máy nhưng không còn hoạt động, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Đáng chú ý, qua thống kê thì số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư chỉ có 194 chung cư. Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng bên cạnh một số lý do khách quan thì nhiều chủ đầu tư muốn “ôm” quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Do đó, Sở Xây dựng TP.HCM vừa kiến nghị trước mắt nên điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án nhân về tố tụng dân sự. Về lâu dài, Sở kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết theo quy định của Luật Nhà ở, người mua, thuê mua nhà ở phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Phần kinh phí này được cộng gộp tạo thành quỹ bảo trì chung cư, giúp ban quản trị tòa nhà có nguồn tài chính phục vụ bảo trì các khu vực, kết cấu chung của tòa nhà trong quá trình sử dụng.

Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Đối với nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì phổ biến khoảng 20 tỉ đồng trở lên, cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam (Hà Nội) lên đến khoảng 160 tỉ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.

Theo quy định hiện nay, ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, khách hàng mua hoặc mua thuê nhà ở sẽ phải nộp 100% phí bảo trì chung cư cho chủ đầu tư. Sau khi thu khoản phí này, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư sẽ phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, theo ông Châu, trên thực tế có hàng trăm chủ đầu tư chung cư vẫn chây ì, không chịu bàn giao nguồn vốn này. Trong khi đó, việc buộc người dân phải nộp đủ 100% phí bảo trì vào lúc nhận nhà vừa tạo ra áp lực tài chính cho người mua nhà, vừa bất hợp lý bởi trong giai đoạn chung cư vừa hoàn thiện, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành tòa nhà theo hợp đồng xây dựng.

Không những vậy, việc nộp phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư một lần cũng tạo điều kiện để các đơn vị nhập nhằng, kéo dài thời gian bàn giao quỹ bảo trì với mục đích chiếm dụng nguồn vốn nhàn rỗi. Trong bối cảnh các dự án liên tục “đói” vốn, việc có được hàng trăm tỉ đồng mà không phải vay lãi ngân hàng là điều mà bất cứ chủ đầu tư nhà ở nào cũng mong muốn.

“Đây là miếng mồi lớn đối với một số phần tử xấu. Họ tìm cách chui vào ban quản trị để trục lợi, sử dụng quỹ không đúng mục đích như thay thế, sửa chữa vật tư, thiết bị còn tốt; cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ... Thậm chí, có trường hợp đại diện ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Thay vào đó, Hiệp hội này cho rằng nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này trong thời hạn 60 tháng. Mức đóng hằng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

Phan Diệu