Căn hộ 20 – 25 triệu đồng/m2 ở TP.HCM: Chỉ là mơ thôi?

Nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay chính sách pháp luật về các dự án nhà ở thương mại còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Đơn cử như điều 110, Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Trong khi đó, trên thực tế, phân khúc dự án nhà ở thương mại có rất nhiều cấp độ: nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang, siêu sang; nhà ở thương mại trung-cao cấp; nhà ở thương mại trung cấp ; nhà ở thương mại giá thấp lẽ ra cần phải có cơ chế chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển.

Điều 16, Luật Đầu tư cũng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Tương tự, Luật thuế cũng chưa có chính sách giảm thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp, kể cả chưa có ưu đãi thuế đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Trước tình hình trên, HoREA vừa có đề xuất gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM về cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư với dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Về giá bán, HoREA cho rằng mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT). Riêng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, mức giá trần có thể trong khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2.

Về tiền sử dụng đất, Hiệp hội nhận thấy đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp, có thể coi là trường hợp đặc biệt và khác với các dự án nhà ở thương mại thông thường khác, được đầu tư kinh doanh thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận.

Do đó, HoREA thống nhất với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc Chính phủ có thể quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư cần dược chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.

Về ưu đãi thuế, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế. Dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Khó phát triển nhà ở giá thấp

Đáng chú ý, không riêng gì HoREA, Bộ Xây dựng đã gợi ý một số giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp để lấy ý kiến đóng góp nhằm xây dựng cơ chế chính sách. Trong đó, Bộ Xây dựng nêu ra việc làm dự án nhà chung cư cao tầng; căn hộ có có diện tích không quá 70 m2 với giá bán căn hộ không quá 20 triệu đồng m2.

Đặc biệt, chủ đầu tư được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7 - 8%/năm; được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.

Theo gợi ý từ Bộ Xây dựng, Nhà nước không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng công trình nhà ở. Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án.

Các dự án nhà ở giá thấp được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp đã thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng. Nhà nước có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Tuy nhiên, đánh giá về kế hoạch phát triển nhà giá thấp, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng làm căn hộ 20 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại thực sự rất khó cho các chủ đầu tư tại TP.HCM, trừ khi Nhà nước giao đất. Còn nếu chủ đầu tư tự thu gom đất, đóng tiền sử dụng đất, rồi mất thêm nhiều chi phí khác mà bắt buộc phải xây nhà ở bình dân, giá rẻ là điều không thể.

Theo ông Khương, pháp lý bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, thời gian phê duyệt dự án kéo dài đẩy giá sản phẩm lên cao. Một dự án ban đầu có giá khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2 nhưng việc triển khai trên thực tế gặp khó về pháp lý, chi phí xin thủ tục, thực hiện nghĩa vụ tài chính, chi phí đầu tư.... Điều này khiến giá thành bị đẩy lên cao, giá bán sẽ lên mức 30 - 35 triệu đồng/m2 mới có lời.

Ông Khương nhận định rất khó để Nhà nước can thiệp vào mức giá này và cơ hội để mua được nhà là "vô phương" đối với người có thu nhập thấp.

Phan Diệu