Giao dịch BĐS online như chứng khoán: Chỉ thành công khi công nghệ và dữ liệu đủ mạnh!
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng để phát huy hiệu quả trung tâm giao dịch bất động sản (BĐS), cần nền tảng pháp lý chặt chẽ, cơ sở dữ liệu đồng bộ và cơ chế giám sát hiệu quả.
Bộ Xây dựng đang xây dựng Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong hai năm, từ 2026 - 2027.
Các loại hình được giao dịch tại trung tâm gồm nhà ở có sẵn, nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS... Mọi giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua) sẽ phải thực hiện qua trung tâm này khi dự thảo nghị quyết được cấp có thẩm quyền thông qua, và có hiệu lực.
Phóng viên Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw về vấn đề này.
Mua bán nhà đất online
- Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Ông nhìn nhận thế nào về mô hình này?
- Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Mô hình Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý - dự kiến triển khai 2026 - 2027 trên phạm vi toàn quốc. Việc này hướng đến “gom” các giao dịch nhà đất lên một hạ tầng điện tử thống nhất, tương tự cách tổ chức thị trường chứng khoán, từ đó tăng công khai minh bạch về pháp lý, giá và nghĩa vụ thuế, giảm thất thoát và hạn chế đầu cơ, “hai giá”.
Quy trình được thiết kế một cửa, liên thông công chứng - thuế - đăng ký đất đai trên môi trường số, kỳ vọng rút ngắn thời gian, chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo kho dữ liệu giá - giao dịch phục vụ định giá, tín dụng, và quản lý rủi ro thị trường.
Tuy vậy, theo quan điểm của tôi, cần có thời gian mới có thể kiểm nghiệm, hiệu quả sẽ phụ thuộc vào chất lượng liên thông dữ liệu đất đai - nhà ở - thuế - ngân hàng, bảo mật dữ liệu cá nhân và tránh “thêm một cửa” hình thức; vì thế cần đặt ra các chỉ số đo lường như thời gian sang tên, chi phí giao dịch/giá trị, tỷ lệ hồ sơ bị trả lại và số vụ tranh chấp sau giao dịch để hiệu chỉnh trong giai đoạn thí điểm.
Tôi đánh giá đây cũng là một thử nghiệm tốt, cần được triển khai sớm để giải quyết vấn đề dữ liệu giao dịch đất đai tập trung mà cơ chế và mô hình hiện nay chúng ta chưa triển khai được.
- Một trong những mục tiêu của trung tâm giao dịch này là để giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá, chống thất thu thuế cho Nhà nước. Theo ông, liệu mục tiêu này có đạt?
- Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Về nguyên tắc, mục tiêu này hoàn toàn khả thi nếu mọi giao dịch được thực hiện thông qua một kênh tập trung, có tính bắt buộc, minh bạch và liên thông dữ liệu với các cơ quan quản lý nhà nước.
Khi thông tin về chủ thể, tài sản và giá trị giao dịch được chuẩn hóa, định danh và lưu trữ tập trung, khả năng che giấu hay thao túng thông tin sẽ giảm đáng kể, qua đó hạn chế môi trường cho đầu cơ và khai gian giá để trốn thuế.
Cơ chế minh bạch hóa thông tin sẽ đóng vai trò nền tảng. Khi giá trị giao dịch, lịch sử chuyển nhượng và thông tin về chủ sở hữu được truy xuất dễ dàng, thị trường BĐS sẽ dần hình thành mặt bằng giá ổn định, phản ánh đúng cung cầu.
Bên cạnh đó, việc tích hợp trung tâm giao dịch với hệ thống thuế, ngân hàng và cơ quan công chứng cho phép giám sát trực tiếp nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng kê khai giá thấp nhằm giảm thuế. Ngoài ra, các giao dịch thanh toán qua tài khoản ký quỹ hoặc ngân hàng được kiểm soát sẽ giúp Nhà nước truy vết dòng tiền, từ đó ngăn chặn các hành vi gian lận tài chính.
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu trên không hề đơn giản. Thói quen mua bán trao tay, ký hợp đồng song song và thanh toán bằng tiền mặt vẫn còn khá phổ biến trên thị trường. Nếu không có quy định pháp lý mang tính bắt buộc và chế tài xử phạt đủ mạnh, nguy cơ người dân và doanh nghiệp né tránh việc đưa giao dịch vào trung tâm là rất lớn.
Hơn nữa, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư đồng bộ trên toàn quốc vẫn còn nhiều thách thức, bởi hiện nay dữ liệu còn phân tán, thiếu cập nhật và chất lượng chưa đồng đều giữa các địa phương.
Một yếu tố then chốt khác là hạ tầng công nghệ và an ninh mạng. trung tâm giao dịch chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu được trang bị nền tảng công nghệ hiện đại, đủ khả năng xử lý khối lượng lớn giao dịch đồng thời và đảm bảo an toàn dữ liệu. Rủi ro rò rỉ thông tin cá nhân, giả mạo hồ sơ hoặc tấn công mạng là hiện hữu và có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho cả Nhà nước lẫn người dân.
Do đó, cần áp dụng cơ chế bảo mật đa tầng, từ định danh điện tử, chữ ký số đến hệ thống giám sát an ninh mạng thường trực, đồng thời thiết lập cơ chế trách nhiệm pháp lý rõ ràng khi sự cố xảy ra.
Tóm lại, mục tiêu hạn chế đầu cơ, thổi giá và chống thất thu thuế thông qua việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS là khả thi, nhưng chỉ khi được triển khai trên nền tảng pháp lý chặt chẽ, cơ sở dữ liệu đồng bộ, công nghệ tiên tiến và cơ chế giám sát hiệu quả.
Nếu thiếu một trong các yếu tố này, trung tâm có nguy cơ hoạt động hình thức, thậm chí tạo thêm thủ tục cho người dân, dẫn đến hiệu quả không như kỳ vọng.
Thách thức về cơ sở dữ liệu
- Như vậy, để triển khai được đề án này thì cũng cần nền tảng công nghệ, cơ sở dữ liệu về dân cư, đất đai… cũng như mức độ bảo mật khá đồng bộ, theo ông liệu vấn đề này hiện nay có là thách thức?
- Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Nhìn vào thực trạng hiện nay, có thể thấy đây vẫn là một thách thức lớn cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn khung pháp lý đi kèm.
Trước hết, cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai dù đã được xây dựng và bước đầu vận hành, nhưng mức độ hoàn thiện còn chưa đồng bộ. Dữ liệu đất đai hiện nay vẫn phân tán ở nhiều địa phương, tình trạng sai lệch, thiếu cập nhật hoặc không số hóa vẫn khá phổ biến. Tương tự, việc liên thông giữa cơ sở dữ liệu dân cư với hệ thống thuế, công chứng, ngân hàng còn hạn chế.
Nếu không giải quyết triệt để, nguy cơ phát sinh nút thắt trong quá trình giao dịch qua trung tâm là rất lớn, bởi một giao dịch BĐS chỉ minh bạch khi toàn bộ thông tin về chủ thể, tài sản và nghĩa vụ tài chính được kiểm chứng và xác thực thống nhất.
Về nền tảng công nghệ, việc triển khai hệ thống giao dịch điện tử tập trung đòi hỏi phải có một hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đáp ứng khả năng xử lý khối lượng lớn hồ sơ cùng lúc, đồng thời đảm bảo tính ổn định và an toàn hệ thống.
Đây không chỉ là bài toán về chi phí đầu tư ban đầu mà còn về năng lực vận hành, duy trì, nâng cấp thường xuyên. Trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn còn hạn chế về hạ tầng công nghệ thông tin và nhân lực chuyên môn, việc áp dụng đồng loạt có thể dẫn đến tình trạng chênh lệch nơi làm tốt, nơi làm yếu.
Một thách thức khác không kém phần quan trọng là bảo mật và an toàn thông tin. Giao dịch BĐS liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn, nếu dữ liệu không được bảo vệ chặt chẽ, rủi ro về rò rỉ thông tin cá nhân, giả mạo hồ sơ hoặc tấn công mạng hoàn toàn có thể xảy ra.
Điều này đòi hỏi một cơ chế bảo mật đa tầng, từ xác thực định danh điện tử, chữ ký số, cho đến hệ thống giám sát an ninh mạng thường xuyên. Song song, cũng cần có khung pháp lý rõ ràng về trách nhiệm xử lý khi xảy ra sự cố để bảo vệ quyền lợi người dân và doanh nghiệp.
Nếu không giải quyết được những điểm nghẽn này, nguy cơ hệ thống hoạt động hình thức, thậm chí phát sinh thêm thủ tục cho người dân, sẽ là rất lớn.
- Ông có cho rằng bên cạnh các giải pháp thì cũng cần thiết kế cơ chế xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu xảy ra sai phạm, sự cố?
- Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong quá trình thiết kế và vận hành Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất, ngoài các giải pháp về kỹ thuật, công nghệ và thủ tục hành chính, việc xây dựng cơ chế xác định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng rất quan trọng. Đây là yếu tố nhằm bảo đảm niềm tin của người dân và doanh nghiệp khi tham gia giao dịch, đồng thời củng cố tính minh bạch, hiệu quả và tính xác thực danh của mô hình.
Thứ nhất, cơ chế trách nhiệm bồi thường đóng vai trò như một công cụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Khi người dân và doanh nghiệp lựa chọn giao dịch thông qua trung tâm, họ đặt kỳ vọng vào mức độ an toàn pháp lý cao hơn so với thị trường tự do. Nếu xảy ra sai sót trong quá trình xử lý hồ sơ, công bố thông tin, hay thực hiện giao dịch, một cơ chế bồi thường kịp thời và minh bạch sẽ giúp bảo đảm rằng thiệt hại được khắc phục, đồng thời hạn chế những tranh chấp kéo dài, phức tạp ngoài hệ thống.
Thứ hai, việc xác lập cơ chế bồi thường thiệt hại còn là biện pháp phòng ngừa tiêu cực và bảo đảm tính nghiêm minh trong hoạt động quản lý. Khi các cá nhân, bộ phận trong trung tâm nhận thức rõ ràng về trách nhiệm và hệ quả pháp lý trong trường hợp xảy ra sai phạm, họ sẽ có động lực tuân thủ quy trình và thực hiện công vụ một cách cẩn trọng hơn. Điều này cũng góp phần giảm thiểu nguy cơ phát sinh hành vi thiếu minh bạch, tiêu cực trong hoạt động quản lý và giao dịch.
Thứ ba, cơ chế này cần xác định rõ trách nhiệm pháp lý của cơ quan, tổ chức và cá nhân. Cần phân định rạch ròi giữa trách nhiệm của Nhà nước trong trường hợp lỗi hệ thống, chính sách và trách nhiệm của cá nhân hoặc đơn vị cụ thể khi sai phạm xuất phát từ yếu tố chủ quan. Nguyên tắc bồi thường phải bảo đảm tính kịp thời, đầy đủ và công khai.
Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu thành lập quỹ bảo đảm giao dịch BĐS hoặc áp dụng mô hình bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để tăng tính khả thi, giảm gánh nặng trực tiếp cho ngân sách nhà nước.
Cuối cùng, để cơ chế này phát huy hiệu quả, cần thiết lập hệ thống giám sát và khiếu nại minh bạch, độc lập, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.
Các quy định hiện hành như Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 có thể được vận dụng như một nền tảng pháp lý, song cần có sự bổ sung, điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 nhằm gắn kết trực tiếp với hoạt động của trung tâm. Qua đó, cơ chế bồi thường không chỉ dừng lại ở mức khắc phục hậu quả, mà còn trở thành công cụ nâng cao trách nhiệm, hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm công bằng cho các chủ thể tham gia giao dịch.
- Tựu trung lại, ông có khuyến nghị những giải pháp gì để triển khai mô hình này thành công?
- Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi cho rằng chúng ta cần xây dựng khung pháp lý đồng bộ và rõ ràng. Mô hình trung tâm cần được “đặt nền” bằng hệ thống pháp luật minh bạch, nhất là trong Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023. Các quy định phải xác định rõ thẩm quyền, phạm vi hoạt động, cơ chế vận hành của trung tâm; điều kiện BĐS và quyền sử dụng đất được phép đưa vào giao dịch; trách nhiệm pháp lý, bồi thường khi xảy ra sai sót. Điều này vừa bảo đảm tính minh bạch, vừa ngăn ngừa rủi ro pháp lý trong quá trình thực thi.
Ngoài ra, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu số liên thông, ứng dụng công nghệ hiện đại, đồng thời cải cách thủ tục hành chính theo hướng “một cửa, một điểm đến”. Mọi thủ tục liên quan đến giao dịch BĐS (cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai, nộp thuế, lệ phí, xác minh pháp lý dự án…) cần được tích hợp tại trung tâm, hạn chế tối đa tình trạng người dân phải “chạy qua nhiều cửa”. Đồng thời, thiết kế quy trình chuẩn với thời hạn xử lý rõ ràng, công khai, có trách nhiệm giải trình.
Trung tâm cũng cần có đội ngũ chuyên nghiệp, am hiểu về pháp luật đất đai, kinh doanh BĐS, công nghệ số và quản trị dữ liệu. Song song, cần có chương trình đào tạo định kỳ, áp dụng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và cơ chế kiểm soát nội bộ để hạn chế tiêu cực.
Ngoài ra, cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước, tổ chức, cá nhân trong quá trình quản lý và giao dịch; xây dựng quỹ bảo đảm giao dịch BĐS hoặc yêu cầu bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để kịp thời bồi thường khi xảy ra sai phạm. Cơ chế giám sát độc lập và kênh khiếu nại minh bạch sẽ bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
- Xin cảm ơn ông!