Lãi suất tăng, thị trường BĐS có lặp lại ‘vết xe đổ’ 2022?
Chuyên gia cho rằng nếu năm 2022 thị trường chao đảo vì lãi suất tăng, thì năm 2025 lại cho thấy gam màu tươi sáng hơn: giao dịch ổn định, giá vẫn tăng, dòng tiền tìm đến phân khúc ở thực.
Ngày 9.12.2025, Batdongsan.com.vn đã tổ chức Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 tại Hà Nội.
Thị trường BĐS 2025 sẽ không lặp lại “vết xe đổ” năm 2022
Tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết: bước sang quý cuối năm, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm.
Ông cho rằng để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.
Theo đó, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.
“Thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền”, ông nói và cho hay từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu.
Ngược lại, năm 2025, ông Quốc Anh khẳng định bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản (BĐS) và chứng khoán”, ông phân tích.
Thị trường 2025 "bình tĩnh" hơn
Ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.
Ở góc nhìn thị trường, ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường BĐS “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, nhiều giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.
Trong khi đó, ông Quốc Anh nhìn nhận thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
Theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.
Ông cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông nhận định.
Trung tâm tài chính là mảnh ghép chiến lược
Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường BĐS đang tái cơ cấu mạnh, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh vai trò của các Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) như là “mảnh ghép chiến lược” giúp tái định vị các khu trung tâm đô thị (CBD) và mở ra động lực tăng trưởng mới.
Theo đó, kinh nghiệm từ Yeouido (Seoul) hay Lục Gia Chủy (Thượng Hải) cho thấy một IFC thành công luôn hội tụ bốn yếu tố: quy hoạch, hạ tầng kết nối, công trình biểu tượng và cơ chế thu hút các định chế tài chính toàn cầu. Khi 4 cấu phần này được kích hoạt, các thành phố không chỉ hình thành những CBD mới năng động hơn, mà còn tạo cú hích cho doanh nghiệp, việc làm và giá trị BĐS trung tâm.
Tại Việt Nam, Thủ Thiêm (TP.HCM) và Đà Nẵng đang đứng trước thời điểm bản lề: phát triển thành IFC trung tâm hạt nhân mới hay trở thành phần mở rộng của CBD hiện hữu. Thành công phụ thuộc vào việc định danh rõ mô hình IFC, phát triển công trình biểu tượng, hoàn thiện hạ tầng liên vùng - nội đô và có cơ chế thu hút tổ chức doanh nghiệp.
Bài học quốc tế càng củng cố nhận định này. IFC Yeouido ra đời năm 2003 đã giúp Seoul giải quyết bài toán thiếu quỹ đất và quá tải hạ tầng tại khu CBD Jung-gu, đồng thời kiến tạo một trung tâm tài chính hiện đại bên sông Hàn. Thượng Hải cũng làm điều tương tự khi quy hoạch Lục Gia Chủy từ năm 1990, biến khu đất phía đông sông Hoàng Phố thành một trong những trung tâm tài chính hàng đầu thế giới nhờ hạ tầng metro – cầu vượt đồng bộ và các tòa tháp biểu tượng.
Với Việt Nam, ông Quốc Anh cho rằng vấn đề không chỉ là xây dựng thêm một trung tâm mới, mà là có thể giải được các điểm nghẽn của trung tâm hiện hữu hay không: quỹ đất hạn chế, hạ tầng quá tải, thiếu nguồn cung BĐS chất lượng cao.
“Nếu các IFC tương lai như Thủ Thiêm hay Đà Nẵng được quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng ngay từ đầu và có chính sách ưu đãi đủ mạnh thì hoàn toàn có thể trở thành hạt nhân CBD mới, nơi giá trị BĐS được bảo chứng bởi sự khan hiếm và chất lượng vượt trội”, ông nhìn nhận.