Bức tranh bất động sản nhà ở u ám: Giá tăng mạnh, tồn kho tăng cao, đối mặt giông bão siết chặt tín dụng

Ít mảng sáng, nhiều mảng tối

Theo kết quả kinh doanh quý 4/2025, thị trường bất động sản dân cư tiếp tục khó khăn, doanh số bán hàng giảm, nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận thấp hoặc thua lỗ, chỉ có một số ít dự án cao cấp và trung cấp duy trì được sức bán.

Một sự phân hóa rõ nét cũng đã diễn ra trên thị trường bất động sản. Theo đó, những nghiệp bất động sản có quỹ đất tốt, tài chính lành mạnh và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực thì vẫn duy trì đà tăng trưởng. Ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào tín dụng hoặc có các dự án xa trung tâm, gặp nhiều thách thức.

Trong khi đó, kỳ vọng thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng phục hồi nhờ chính sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất giảm và nhu cầu nhà ở thực tăng đang dần tắt ngấm khi chính sách tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước dần siết chặt đối với lĩnh vực này. Về phía khách hàng – người vay mua nhà, lãi suất từ quý 4/2025 đến nay đã tăng mạnh, từ mức 6-8%/năm lên mức từ 12-14%/năm ở thời điểm hiện tại, như cậy là tăng gần gấp đôi. Bên cạnh đó, khoản thời gian ưu đãi được cố định lãi suất thay vì phổ biến 24 tháng như trước đây giờ co hẹp lại chỉ còn từ 12-18 tháng.

Trong khi đó, giá nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM. Theo Bộ Xây dựng, giá bán chung cư năm 2025 tăng 20-30%, một số nơi tăng trên 40% so với cuối năm 2024, trong khi thu nhập hằng tháng người lao động chỉ tăng 8,9%.

Đó cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến người dân ngày càng khó mua nhà, dẫn đến tồn kho bất động sản ngày càng tăng. Theo nghiên cứu từ VietstockFinance trên 103 doanh nghiệp bất động sản trên các sàn giao dịch chứng khoán HoSE, HNX và UPCoM, tính đến cuối năm 2025 giá trị bất động sản tồn kho đã lên đến gần 508.000 tỉ đồng, tăng 30% so với thời điểm đầu năm.

Đối mặt một năm giông bão

Chính sách siết chặt tín dụng bất động sản đã dần trở thành hiện thực khi Ngân hàng BIDV gần đây đã “phát pháo” đầu tiên khi có văn bản gửi đến các chi nhánh yêu cầu tạm dừng xem xét cấp tín dụng cho các dự án bất động sản, với lý do nhằm tuân thủ các quy định mới về tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.

Theo đó, các dự báo tươi sáng cho thị trường bất động sản năm 2026 của HSC phát hành vào tháng 12.2025 cũng trở nên lạc hậu và bất cập trước những thay đổi về chính sách và diễn biến mới trên thị trường.

Trước đó, trong báo cáo “Động lực 2026: Việt Nam tự cường”, ở phần về bất động sản, HSC dự báo rằng “thị trường bất động sản sẽ mạnh mẽ hơn trong năm tài chính 2026 khi các chính sách hỗ trợ của chính phủ bắt đầu giải phóng nguồn cung và lãi suất ổn định giúp duy trì nhu cầu đầu tư của người mua nhà”. HSC cũng dự báo tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 32% đối với doanh số bán trước của 6 doanh nghiệp bất động sản (Đất Xanh – DXG, Khang Điền – KDH, Nam Long – NLG, Novaland – NVL, Phát Đạt – PDR, và Vinhomes – VHM) trong giai đoạn năm tài chính từ 2024-2027.

Tuy nhiên trong báo cáo cập nhật mới nhất về thị trường bất động sản, HSC cho biết cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ chịu áp lực lớn trong ngắn hạn khi Ngân hàng Nhà nước áp dụng hạn mức tín dụng khắt khe hơn cho năm 2026 (giới hạn ở mức 9-13%). Chính sách thắt chặt tín dụng kết hợp với mặt bằng lãi suất tăng trong đó có lãi suất cho vay mua nhà sẽ làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

HSC dự kiến tổng doanh số bán nhà của các doanh nghiệp trong danh sách khuyến nghị sẽ giảm khoảng 22,2% trong năm 2026. Từ đó, HSC lưu ý các nhà đầu tư thận trọng với nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản và các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở có đòn bẩy tài chính cao, thay vào đó ưu tiên các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính “sạch” để vượt qua giai đoạn biến động hiện nay.

Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng bất động sản nhà ở bị siết chặt, những doanh nghiệp trong lĩnh vực này có vị thế tiền mặt thuần cao, có khả năng huy động vốn trong hệ sinh thái thay vì phải đi vay ngân hàng, sẽ tạo được lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp khác.

Thế Lâm