TP.HCM thận trọng với hệ số K
TP.HCM vừa ban hành Quyết định 45/2026 về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), đánh dấu bước triển khai đầu tiên Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Thay vì áp dụng đại trà, thành phố lựa chọn lộ trình thận trọn là giữ hệ số K bằng 1 trong nhiều trường hợp và tiếp tục xác định giá đất cụ thể đối với các dự án bất động sản. Cách tiếp cận này nhằm từng bước cải cách chính sách đất đai, đồng thời hạn chế tác động đến thị trường.
TP.HCM là địa phương đầu tiên cụ thể hóa cơ chế điều chỉnh giá đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Điểm mới nằm ở việc hệ số K không còn được xác định bằng một hệ số duy nhất mà được tính theo công thức K = K1 × K2 × K3.
Theo ông Đào Quang Dương - Trưởng phòng kinh tế đất (Sở NN – MT TP.HCM), giá đất phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn được xác định theo từng dự án để bảo đảm công bằng với các dự án đã được phê duyệt trước đây.
Đối với các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp, như cao ốc vừa có căn hộ vừa có chức năng thương mại, Quyết định 45/2026 không áp dụng hệ số K mà tiếp tục xác định giá đất cụ thể.
Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, hệ số K được xác định bằng 1. Chỉ các dự án có một mục đích sử dụng theo quy hoạch mới áp dụng công thức K = K1 × K2 × K3.
Một điểm đáng chú ý khác là trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm cũng được áp dụng K = 1. Ông Đào Quang Dương cho biết, nếu áp dụng hệ số K ở mức cao, chi phí thuê đất của doanh nghiệp sẽ tăng đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Việc giữ hệ số K bằng 1 nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển tiếp.
Ở góc độ thị trường, một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, không phải là hệ số K cao hay thấp, mà là một cơ chế xác định giá đất minh bạch và có thể dự báo. Khi nghĩa vụ tài chính được xác định sớm, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong tính toán hiệu quả đầu tư, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và giảm chi phí phát sinh.
Trong khi đó, người dân TP.HCM kỳ vọng chính sách mới không làm mặt bằng giá nhà tiếp tục tăng. Nếu tiền sử dụng đất tăng quá mạnh, chi phí cuối cùng sẽ được tính vào giá bán, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng khó khăn.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc xây dựng công thức K = K1 × K2 × K3 phù hợp với tinh thần Nghị định 49/2026. Tuy nhiên, khi K1 và K3 đều bằng 1, trong khi phạm vi áp dụng còn hạn chế, công thức 3 hệ số mới chỉ phát huy một phần ý nghĩa. Muốn cơ chế này vận hành hiệu quả, cần tiếp tục hoàn thiện dữ liệu đất đai, bảng giá đất và các tiêu chí xác định từng hệ số.
Theo Sở NN – MT TP.HCM, việc giữ hệ số K bằng 1 ở nhiều trường hợp không phải trì hoãn cải cách mà nhằm tránh tạo biến động lớn về nghĩa vụ tài chính. Đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm, nếu áp dụng hệ số K cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, quy định K bằng 1 được xem là giải pháp phù hợp trong giai đoạn đầu.
Theo HoREA, nếu áp dụng đồng loạt phương thức bảng giá đất × hệ số K, chi phí đất của nhiều dự án sẽ tăng cao hơn đáng kể so với phương pháp thặng dư hiện nay.
Hiệp hội dẫn ví dụ khu đất 1ha trên đường Nguyễn Xiển (phường Thủ Đức) có bảng giá 56,6 triệu đồng/m². Sau khi nhân hệ số K khoảng 1,4 lần, giá đất tăng lên 80 triệu đồng/m², trong khi tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Chênh lệch hơn 2,2 lần khiến giá bán căn hộ có thể tăng từ khoảng 50 triệu đồng/m² lên trên 100 triệu đồng/m².
Tương tự, tại khu đất trên đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn), bảng giá 18,5 triệu đồng/m², sau khi nhân hệ số K khoảng 2 lần sẽ lên 37 triệu đồng/m², trong khi giá trị đất theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m². Điều này có thể đẩy giá bán căn hộ từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên trên 70 triệu đồng/m².
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu hệ số điều chỉnh chưa phản ánh đúng đặc điểm từng dự án, chi phí tăng thêm cuối cùng sẽ được cộng vào giá bán nhà. Doanh nghiệp chịu áp lực tài chính, còn người mua nhà phải gánh giá cao hơn.
Dự kiến trong tuần này, Sở NN – MT TP.HCM sẽ tổ chức hội nghị hướng dẫn triển khai Quyết định 45/2026. Đây sẽ là bước quan trọng để thống nhất cách hiểu và cách áp dụng tại các địa phương sau khi thành phố thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
