Xã XHCN Thư Lâm, Phúc Thịnh nhìn sẽ như thế nào?

Những câu hỏi với Phúc Thịnh và Thư Lâm

Ngày 8/7, Bí thư Thành ủy Hà Nội Trần Đức Thắng ký ban hành Nghị quyết số 16-NQ/TU, chọn hai xã Phúc Thịnh và Thư Lâm, đều thuộc huyện Đông Anh cũ, làm nơi thí điểm mô hình xã, phường xã hội chủ nghĩa, với mục tiêu lấy hạnh phúc và chất lượng sống của người dân làm thước đo cao nhất, phát huy quyền làm chủ của nhân dân, hình thành mô hình quản trị hiện đại, phục vụ, minh bạch. Đi kèm là bộ 54 tiêu chí định lượng, trải rộng từ kinh tế, hạ tầng, y tế, giáo dục đến chỉ số hạnh phúc.

Cũng trong ngày 8/7, UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quyết định số 3436/QĐ-UBND về quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Bắc Hồng, trải trên các xã Nội Bài, Quang Minh và Phúc Thịnh, quy mô gần 350 héc ta, do một tập đoàn lớn đề xuất làm chủ đầu tư, gắn với sân bay quốc tế Nội Bài. Toàn bộ quỹ đất ở dành cho nhà thấp tầng, liền kề và biệt thự, không bố trí nhà ở xã hội, chủ đầu tư đề xuất thực hiện nghĩa vụ này bằng cách nộp tiền thay thế.

Điểm mấu chốt nằm ở một dòng trong chính quyết định phê duyệt: quy hoạch này cũng là cơ sở xác định quỹ đất phục vụ thanh toán cho dự án trục không gian Quốc lộ 1A theo phương thức đối tác công tư, loại hợp đồng BT. Nói cách khác, một phần đất tại Phúc Thịnh được quy hoạch để thanh toán cho nhà đầu tư đã bỏ vốn làm hạ tầng.

Phúc Thịnh còn nằm trong phạm vi Khu đô thị Bắc Thăng Long Urban City hơn 699 héc ta, với liên danh Handico, Sunshine Group, Thái Nam Land và Potamos, đồng thời dẫn đầu toàn thành phố về số dự án đầu tư công theo kế hoạch sử dụng đất 2026-2030, cùng 49 dự án đấu giá đất trên diện tích hơn 720 héc ta.

Như vậy, cùng một thời điểm, Phúc Thịnh vừa được chọn thí điểm mô hình XHCN, lấy hạnh phúc người dân làm mục tiêu cao nhất, vừa có 350 héc ta đất được duyệt để phát triển khu đô thị biệt thự, liền kề không có nhà ở xã hội. Hai việc này không nhất thiết mâu thuẫn, nhưng đặt ra một câu hỏi mà nghị quyết chưa trả lời: ai sẽ là người ở lại Phúc Thịnh sau khi mô hình được xây xong.

Thư Lâm đối diện một phép cộng phức tạp. Xã này mới hình thành từ ngày 1/7/2025 trên cơ sở sáp nhập nhiều xã thuộc huyện Đông Anh cũ, tuổi đời chưa đầy hai năm nhưng đang gánh cùng lúc ba nhiệm vụ lớn.

Nhiệm vụ thứ nhất là làm xã kiểu mẫu theo Nghị quyết 16, triển khai 54 tiêu chí giai đoạn 2027-2030, hướng tới trở thành hình mẫu nhân rộng cả nước sau năm 2030. Nhiệm vụ thứ hai là tiếp nhận tái định cư: theo báo cáo giải trình ngày 7/7/2026 của Đảng ủy UBND thành phố, Khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm - Đông Anh, quy mô 736,84 héc ta với 9.000 căn nhà thấp tầng, sẽ đón các hộ dân từ Mê Linh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc, Đông Anh di dời khỏi bãi sông Hồng, bàn giao nền dự kiến vào quý I năm 2027. Nhiệm vụ thứ ba là quỹ đất đô thị cho khu vực phía Bắc: Khu đô thị mới Liên Hà tại Thư Lâm quy mô hơn 474 ha đã được đề xuất, chưa kể 52 dự án đấu giá đất gần 230 héc ta.

Một xã còn non trẻ, vừa làm mô hình kiểu mẫu, vừa tiếp nhận 9.000 hộ tái định cư, vừa là địa bàn cho một đại dự án gần 500 ha. Ba nhiệm vụ này không loại trừ nhau về lý thuyết, nhưng đòi hỏi năng lực điều phối và nguồn lực hạ tầng vượt xa những gì một xã mới thành lập thường có.

Bộ tiêu chí và câu hỏi ai được hưởng

Hà Nội mô tả mô hình XHCN như một đơn vị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, trường học, bệnh viện, không gian công cộng và đô thị thông minh. Nhìn vào bản đồ quy hoạch của Thư Lâm và Phúc Thịnh, hình ảnh hiện ra không khác nhiều so với những gì các tập đoàn bất động sản tư nhân vẫn quảng bá: đô thị hiện đại, hạ tầng đồng bộ, không gian xanh sạch đẹp.

Vì vậy, câu hỏi thực chất không phải là bản quy hoạch có đẹp hay không, mà là lợi ích được phân phối cho ai và bằng cơ chế nào. Đây là ranh giới phân biệt một xã xã hội chủ nghĩa kiểu mẫu với một khu đô thị cao cấp tư nhân thông thường: người dân gốc có tiếp tục sinh sống được hay không, nhà ở xã hội có tồn tại trên thực địa hay chỉ là khoản tiền nộp thay, trường học và trạm y tế có được xây trước khi dân chuyển đến, và người tái định cư có được hòa nhập vào cộng đồng chung thay vì bị tách riêng.

Khu đô thị Bắc Hồng tại Phúc Thịnh không bố trí nhà ở xã hội, dự án 474 héc ta tại Thư Lâm chưa công bố rõ cơ cấu nhà ở xã hội, trong khi 9.000 hộ tái định cư dự kiến đến Thư Lâm ngay từ quý I năm 2027, lúc xã XHCN mới đang ở giai đoạn hoàn thiện đề án theo lộ trình năm 2026.

Hai mô hình tham chiếu

Có hai mô hình đang được thảo luận trong giới chính sách và doanh nghiệp.

Mô hình thứ nhất là cách làm của Tập đoàn Đèo Cả, đơn vị tiên phong phương thức hạ tầng trước, đất đối ứng sau: doanh nghiệp bỏ vốn xây hầm, đường, cầu, rồi nhận đất phát triển đô thị lân cận. Điểm mạnh là hạ tầng được hoàn thành thật trước khi đô thị hóa. Điểm yếu là khi đất đối ứng lại là nơi đang có dân sinh sống, câu hỏi tái định cư lập tức nảy sinh. Logic của Đại lộ Sông Hồng, cũng như hợp đồng BT tại Phúc Thịnh, về nguyên tắc gần với mô hình này.

Mô hình thứ hai là cách làm của Novaland với Aqua City và NovaWorld, những đô thị tự cung tự túc, quy mô lớn, đầy đủ trường học, bệnh viện, công viên trong nội khu, về bản chất là không gian khép kín dành cho người có khả năng chi trả. Novaland đã trải qua khủng hoảng tài chính và tái cơ cấu nặng nề giai đoạn 2022-2024, cho thấy rủi ro khi một đô thị phụ thuộc quá nhiều vào dòng tiền của một doanh nghiệp. Quy mô lớn và hạ tầng đẹp không đồng nghĩa với bền vững.

Đặt trong hai khung tham chiếu đó, Thư Lâm và Phúc Thịnh cần trán rơi vào hai nguy cơ đối nghịch: trở thành đất đối ứng cho các dự án BT theo biến thể Đèo Cả, hoặc trở thành đô thị khép kín không có chỗ cho người thu nhập thấp theo biến thể Novaland. Cả hai kết cục đều lệch khỏi tinh thần ban đầu của Nghị quyết 16.

Ba điều kiện và hai kịch bản năm 2030

Bản thân Nghị quyết 16-NQ/TU cũng thừa nhận đây là mô hình thí điểm, chưa có tiền lệ và chưa có khuôn khổ pháp lý đầy đủ, đồng thời yêu cầu triển khai phải gắn với chuẩn bị đồng bộ về hạ tầng, dữ liệu, nhân lực và cơ chế phối hợp liên ngành, cùng cơ chế để lại nguồn thu nhằm tăng tính chủ động cho địa bàn thí điểm.

Từ đó có thể hình dung ba điều kiện để mô hình thành công thực chất. Trước hết, cần tách bạch rõ ràng đất dành cho mục tiêu XHCN với đất đối ứng thương mại, sao cho quỹ đất nhà ở xã hội, dịch vụ công và không gian chung được bảo vệ pháp lý trước khi nhà đầu tư triển khai, thay vì chỉ còn là phần dư sau khi các dự án BT đã chọn đất tốt nhất. Kế đến, người dân gốc địa phương phải là chủ thể của quá trình hiện đại hóa, không phải đối tượng bị dịch chuyển để nhường chỗ cho cư dân mới. Cuối cùng, hạ tầng dân sinh như trường học, bệnh viện, chợ phải hoàn thành trước khi người dân chuyển đến, bởi bài học từ nhiều dự án tái định cư thất bại đều bắt nguồn từ việc đưa dân tới nơi ở mới khi hạ tầng chưa sẵn sàng. Với mốc bàn giao nền vào quý I năm 2027, thời gian còn lại để 9.000 căn nhà tại Thư Lâm có đủ hạ tầng đồng bộ là rất ngắn.

Hai kịch bản cho năm 2030 vì thế đang mở ra song song. Ở kịch bản tích cực, Thư Lâm trở thành một xã có đầy đủ trường học, y tế đạt chuẩn, chợ dân sinh hoạt động, không gian công cộng xanh và quản trị số minh bạch, nơi người dân gốc và người tái định cư cùng tồn tại trong một cộng đồng gắn kết thực chất, còn khu đô thị cao cấp Bắc Hồng chỉ là một thành phần chứ không phải toàn bộ bức tranh. Ở kịch bản tiêu cực, Thư Lâm là tập hợp ba mảnh rời rạc: khu biệt thự liền kề dành cho cư dân thu nhập cao, khu tái định cư với những hộ dân mất đất bãi sông đang chờ hạ tầng, và phần làng cũ đang co hẹp dần, trong khi bộ 54 tiêu chí chỉ còn tồn tại trên văn bản mà không phản ánh trải nghiệm của phần lớn cư dân.

Mô hình xã XHCN ở Thư Lâm và Phúc Thịnh, xét cho cùng, không được định hình bởi ngôn từ trong nghị quyết, mà bởi cách quỹ đất được phân bổ và lợi ích được chia sẻ trên thực địa trong giai đoạn bản lề này.

Mai Phan Lợi