Ông Lê Hoàng Châu: Người dân khát nhà, doanh nghiệp khát vốn, thị trường ‘mắc kẹt’
Thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lí. Đó là doanh nghiệp cần dòng tiền để triển khai dự án, người dân cần những căn nhà vừa túi tiền, nhưng nguồn cung lại nghiêng ngày càng nhiều về phân khúc cao cấp.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cần hình thành một phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, vận hành theo cơ chế thị trường nhưng có sự quản lí của Nhà nước. Đây có thể là một trong những cách khơi thông dòng tiền, tạo thêm nguồn cung và đưa thị trường trở về đúng nhu cầu thực.
Nhà vừa túi tiền “bốc hơi”, nhu cầu vẫn tăng
- Thưa ông Lê Hoàng Châu, vì sao nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất khỏi thị trường?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nhìn vào số liệu sẽ thấy sự thay đổi rất rõ. Năm 2017, cả nước có 12.495 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 29,1% số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn. Đến năm 2018, con số này giảm còn 6.981 căn, chiếm 24,7%. Năm 2019 chỉ còn 2.359 căn, chiếm 10,2%. Năm 2020 còn 163 căn, khoảng 1%. Đặc biệt, giai đoạn 2021-2024 không có dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa vào nguồn cung, tức tỉ lệ 0%.
Điều đáng nói là nhu cầu đối với phân khúc này vẫn còn rất lớn. Một bộ phận người dân có thu nhập, có khả năng trả tiền mua nhà, nhưng không đủ sức với tới những căn hộ có giá quá cao. Họ cũng chưa chắc thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Khoảng trống nằm chính ở đây.
Khi nguồn cung bình dân bị thu hẹp, thị trường tự nhiên nghiêng về phân khúc cao cấp. Người mua phải chọn căn nhà vượt quá khả năng tài chính, hoặc tiếp tục đi thuê. Doanh nghiệp cũng khó xoay vòng dòng tiền vì sản phẩm có giá cao cần thời gian bán lâu hơn. Nói đơn giản, người cần nhà thì thiếu nhà phù hợp, còn doanh nghiệp có hàng lại khó bán nhanh.
- Vì sao cần tách nhà ở thương mại giá phù hợp khỏi nhà ở xã hội, thưa ông?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nhà ở xã hội trước hết là chính sách an sinh. Đối tượng, điều kiện mua, giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư đều chịu những quy định riêng. Hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng mức lợi nhuận định mức 10%. Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng bị hạn chế trong thời gian 5 năm. Những quy định này cần thiết để bảo đảm mục tiêu chính sách.
Nhưng nhà ở thương mại giá phù hợp lại là một câu chuyện khác. Đây là sản phẩm thương mại dành cho người có nhu cầu thực và có khả năng thanh toán. Vì vậy, không nên biến nó thành một dạng nhà ở xã hội thứ hai. Nhà nước có thể quy định mức giá trần, còn doanh nghiệp được quyền quyết định giá bán thấp hơn mức trần đó. Doanh nghiệp cũng cần được hưởng cơ chế lợi nhuận theo thị trường, thay vì áp một mức lợi nhuận cứng.
Quan trọng hơn, người mua nhà ở thương mại giá phù hợp nên được chuyển nhượng căn hộ khi đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này tạo tính thanh khoản cho sản phẩm. Khi sản phẩm có thanh khoản, người mua sẽ mạnh dạn hơn, ngân hàng cũng có thêm cơ sở đánh giá dòng tiền.
Tôi cho rằng cần thiết kế một cơ chế riêng, có thể gọi là “luồng xanh” cho các dự án này. Những dự án đáp ứng tiêu chí về giá, diện tích, đối tượng khách hàng và tiến độ cần được ưu tiên xử lí thủ tục. Có thể áp dụng các mẫu thiết kế phù hợp, căn hộ diện tích nhỏ và vừa, chủ yếu 1-2 phòng ngủ. Đồng thời, nghiên cứu sử dụng cấu kiện đúc sẵn, vật liệu mới, công nghệ xanh để giảm chi phí xây dựng.
Gỡ nút thắt pháp lí, kéo giá nhà xuống
- Vậy theo ông, đâu là những nút thắt cần tháo để doanh nghiệp có thể làm được loại nhà này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Giá một căn nhà không chỉ nằm ở tiền xây dựng. Đằng sau đó còn là tiền đất, chi phí tài chính, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thủ tục và thời gian doanh nghiệp phải chờ dự án được triển khai. Thời gian không phải là một khái niệm trừu tượng. Với doanh nghiệp bất động sản, thời gian chính là tiền.
Một dự án kéo dài thêm một năm thì chi phí vốn lại tăng thêm. Lãi vay tiếp tục phát sinh, bộ máy tiếp tục phải duy trì, trong khi doanh nghiệp chưa thể đưa sản phẩm ra thị trường. Cuối cùng, những khoản chi phí này đều đi vào giá bán. Muốn có nhà giá phù hợp thì trước hết phải giảm được những chi phí không cần thiết.
Vì vậy, cần tiếp tục rà soát quy hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất và thủ tục đầu tư. Với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, có thể nghiên cứu cơ chế linh hoạt về chỉ tiêu quy hoạch, mật độ, tầng cao và diện tích căn hộ, trên cơ sở vẫn bảo đảm hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và chất lượng sống.
Một ví dụ đáng chú ý là mô hình chỉnh trang đô thị Chợ Gà - Gạo, trong đó từng đề xuất hệ số sử dụng đất lên tới 15 lần. Đây là cách tiếp cận cần được nghiên cứu ở những khu vực phù hợp. Nếu tăng hiệu quả sử dụng đất, kiểm soát tốt thiết kế và giảm chi phí thủ tục, doanh nghiệp có thêm dư địa để giảm giá bán.
Khơi dòng vốn bằng những căn nhà người dân cần
- Nếu tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, dòng vốn ngân hàng và dòng tiền của doanh nghiệp sẽ thay đổi thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng tác động đầu tiên là tạo thêm đầu ra cho dòng vốn. Ngân hàng có vốn, doanh nghiệp có dự án, nhưng điều quan trọng là phải có sản phẩm phù hợp với sức mua của thị trường. Khi căn hộ có giá vừa túi tiền, lượng khách hàng tiềm năng sẽ rộng hơn. Một căn hộ được bán cho một gia đình có nhu cầu ở thực tạo ra một dòng tiền tương đối ổn định.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng có cơ hội thu hồi vốn nhanh hơn. Khi sản phẩm phù hợp với số đông, thời gian bán hàng có thể được rút ngắn. Dòng tiền quay trở lại doanh nghiệp, doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án khác. Đây chính là vòng quay cần thiết của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, tôi không cho rằng cứ phát triển nhà giá phù hợp là có thể giải quyết ngay vấn đề nợ xấu hay tín dụng bất động sản. Ngân hàng vẫn phải thẩm định pháp lí dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng trả nợ của người mua. Điều quan trọng là tạo được những dự án có pháp lí hoàn chỉnh, sản phẩm đúng nhu cầu và giá bán phù hợp.
Nếu làm được điều đó, dòng vốn sẽ có thêm một kênh đi vào phân khúc có nhu cầu thực. Thay vì tập trung quá nhiều vào những sản phẩm giá trị lớn, tín dụng có thể phân bổ rộng hơn cho hàng triệu người mua nhà. Khi đó, thị trường sẽ bớt lệch về phía đầu cơ và tài sản cao cấp.
- Nếu cơ chế nhà ở thương mại giá phù hợp được triển khai, ông hình dung thị trường sẽ thay đổi thế nào trong dài hạn?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng thay đổi lớn nhất là thị trường sẽ có thêm một lớp sản phẩm ở giữa. Một bên là nhà ở xã hội dành cho các nhóm đối tượng theo chính sách. Một bên là nhà ở thương mại cao cấp. Ở giữa cần có những căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình, người lao động, kỹ sư, nhân viên văn phòng và những gia đình trẻ đang tích lũy để mua nhà.
Đặc biệt, sau khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển, trong đó có Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu nhà ở sẽ gắn rất chặt với các hành lang công nghiệp, logistics và hạ tầng giao thông. Bình Dương có nhu cầu lớn từ công nhân, kỹ sư và người lao động trong các khu công nghiệp. Khu vực phía đông và đông nam cũng có nhu cầu nhà ở gắn với cảng biển, logistics và các dự án hạ tầng lớn.
Vì vậy, phát triển nhà ở không thể tách khỏi nơi người dân làm việc. Một căn hộ giá phù hợp phải đi cùng trường học, bệnh viện, giao thông và các dịch vụ thiết yếu. Người dân mua một căn hộ thì sau cánh cửa đó còn có con cái đi học, người lớn đi làm và cả một cuộc sống diễn ra mỗi ngày.
Ở Singapore, quỹ CPF và hệ thống HDB đã tạo nền tảng tài chính dài hạn cho nhà ở. Hàn Quốc cũng có Quỹ Nhà ở quốc gia và các mô hình hỗ trợ tài chính dài hạn. Việt Nam đã có bước đi đầu tiên khi đề cập Quỹ Nhà ở quốc gia tại Nghị quyết 201/2025/QH15. Nếu kết hợp được nguồn lực này với cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thị trường sẽ có thêm một nền tảng tài chính dài hạn.
Điều quan trọng nhất vẫn là đưa thị trường trở về với nhu cầu thực. Nhà ở trước hết phải là nơi để ở. Khi người có nhu cầu thực mua được nhà, doanh nghiệp bán được hàng, ngân hàng thu hồi được vốn và dòng tiền tiếp tục quay vòng, thị trường sẽ tự tạo ra một trạng thái cân bằng bền vững hơn.
